قال مستأجرون إن الشركات العقارية التي تدير وحداتهم السكنية التي يقطنون فيها، فضلت إبقاء تلك الوحدات خالية لأشهر، بعد مغادرتهم لها، على أن تخفض القيم الإيجارية للعقود السنوية.

وأضافوا لـ«الإمارات اليوم» أن بعض المُلاك والبنوك التي تدير الوحدات السكنية تتشدد في الطلبات المتعلقة بخفض قيم العقود الإيجارية، رغم انخفاضها في السوق، لافتين إلى أنهم غادروا تلك الوحدات السكنية بحثاً عن قيم إيجارية أقل.بدورهم، أكد عقاريون في أبوظبي ودبي والشارقة، أن ملاك بنايات يفضلون «تجميد» الوحدات السكنية في بناياتهم، (أي تركها خالية لأشهر)، على أن يخفضوا القيم الإيجارية لها، خصوصاً عند تجديد العقود السنوية، مؤكدين أن لافتة «للإيجار» عادت بقوة الآن.

وأضافوا أن هؤلاء المُلاك يراهنون على كلفة الانتقال الكبيرة للمستأجر، وعمولة الوسيط العقاري، ما يجعلهم يتمسكون بمواقفهم، ولا يبدون مرونة إزاء المستأجر، مشيرين إلى أن تلك الحالات تتعلق أكثر بالبنايات المملوكة لشركات عقارية كبرى تقدم خدمات متميزة، فضلاً عن بنايات تديرها بنوك أو ورثة.

ونبّه العقاريون إلى أهمية أن يكون المُلاك أكثر مرونة، وأن يطلعوا على أحوال السوق، ويعرفوا أن العرض أصبح أكثر من الطلب، مقدرين في الوقت ذاته الالتزامات المالية المصرفية التي تترتب على المالك تجاه البنوك، ورغبته في ضمان عائد استثماري أكبر، كونهم مستثمرين بالدرجة الأولى، ويسعون إلى المحافظة على قيم أصولهم العقارية.

ونصحوا المُلاك والمستثمرين بابتكار المزيد من الأساليب التي تحافظ على عقاراتهم دون النزول بالأسعار، مثل تقسيط الإيجار على ثمانية شيكات أو 12 شيكاً، فضلاً عن منح شهر مجاني لتحفيز المستأجرين.

وحدات خالية

وتفصيلاً، قال المستأجر محمود إبراهيم، إنه تفاوض مع الشركة العقارية التي تدير البناية التي يقطن فيها بالشارقة، لخفض القيمة الإيجارية، لاسيما أنه استأجرها بقيمة مرتفعة، إلا أن الشركة رفضت، ما اضطره إلى الانتقال إلى شقة أخرى، واكتشف في ما بعد أن الشركة أبقت الوحدة السكنية التي كان يقيم فيها خالية فترة تجاوزت الثلاثة أشهر دون تأجير.

من جهته، أكد المستأجر علي نعمان، وجود بناية في المنطقة التي يقيم فيها تتضمن عدداً كبيراً من الوحدات السكنية دون تأجير، لفترات بلغت ثلاثة أشهر، وذلك لرفض الشركة العقارية التي تديرها خفض القيم الإيجارية وفقاً لمؤشر الإيجارات في السوق.

السويدي: تحديد أسعار الإيجارات وفقاً لسياسات العرض والطلب

قال رئيس اللجنة التمثيلية لقطاع العقارات في غرفة تجارة وصناعة الشارقة رئيس شركة «الغانم» للعقارات، سعيد غانم السويدي، إن شركات عقارية تفضل الإبقاء على وحدات سكنية شاغرة لبعض الوقت، بدلاً من خفض قيمها الإيجارية، وذلك حتى لا ينخفض العائد الاستثماري للعقار بشكل عام، مشدداً على أنه لا يمكن اعتبار تلك الممارسات ظاهرة عامة.

وأضاف أن معظم الشركات التي تتعامل وفق تلك السياسة تبقي على نحو 10% فقط من الوحدات شاغرة، لكن من الصعب أن تخاطر بالإبقاء على عدد كبير من الوحدات شاغرة.

ونبّه السويدي إلى أن من الطبيعي أن تتحدد أسعار الإيجارات وفقاً لسياسات العرض والطلب، والتنافسية بين الشركات على تقديم عروض جيدة، وبالتالي، فإن المستأجرين سيبحثون عن العروض الأنسب في الأسواق، ويتجنبون الشركات التي لا تتسم بمرونة مع سياسات السوق.

المُلا: بعض الملاك يتمسكون بالقيم الإيجارية على حساب نسبة الإشغال

Submit

قال الرئيس التنفيذي لشركة «ستاندرد» لإدارة العقارات، عبدالكريم الملا، إن أصحاب العقارات لايزالون يخشون خفض الإيجارات، بسبب قلقهم من إمكانية تقليص العائدات الإيجارية من عقاراتهم.

وأضاف أن العديد من الملاك يلجأون إلى هذا السلوك، بهدف الحفاظ على القيمة السوقية لعقاراتهم عند إعادة البيع، لافتاً إلى أن بعضهم لايزال متمسكاً بالقيم الإيجارية في عام 2016، وذلك على حساب نسبة الإشغال في العقار.

وكشف الملا أن هناك بنايات في مناطق بدبي تصل نسبة الإشغال فيها إلى 80% فقط من إجمالي عدد الوحدات السكنية، أي أن هناك 20% من الوحدات السكنية معطل، ما يؤثر في المنطقة التي يقع فيها هذا العقار، وفي السوق ككل.

مالكا عقارات: انخفاض 2017 حقّق توازناً

رأى مالكا عقارات في أبوظبي أن الانخفاض الذي شهدته الإيجارات خلال عام 2017 كافياً، وحقق التوازن بين المالك والمستأجر، لكن بعض المستأجرين يضغطون على الملاك بشكل كبير.

وقال مالك بناية في أبوظبي، عبدالله بخيت، إن الانخفاض الذي شهدته الإيجارات خلال عام 2017، كافٍ، وحقق التوازن بين المالك والمستأجر، مشيراً إلى أن أي انخفاض جديد، سيلحق ضرراً بالملاك الذين استثمروا الملايين في هذه البنايات، وعليهم التزامات للبنوك ولشركات الصيانة لابد من سدادها في موعدها.

بدوره، اعتبر مالك بناية، خلفان علي سعيد، أن الانخفاض في القيم الإيجارية مؤقت، ولن يستمر طويلاً، خصوصاً في ظل ارتفاع سعر النفط، واستمرار الإنفاق الحكومي على المشروعات.

وقال إنه يفضل ترك الشقة خالية، عن تأجيرها بأسعار غير مناسبة، مشيراً إلى أن بعض المستأجرين يسعون إلى الضغط على المُلاك بشكل كبير.

ورأى أن خفض القيم الإيجارية يضر السوق العقارية والاستثمار العقاري المستقبلي في السوق.

واتفق المستأجر حسن يوسف، مع نظيريه في أن بعض الشركات تبقي على الوحدات السكنية شاغرة لفترات تتجاوز الشهرين بدلاً من خفض قيمها الإيجارية، وفقاً لتجربة مر بها.

من جهته، قال المستأجر محمد الملاح، من أبوظبي، إن البنك الذي يدير البناية التي يقيم فيها، رفض خفض القيمة الإيجارية من 85 ألف درهم إلى 75 ألف درهم، أسوة بالعديد من الشقق في المنطقة، لافتاً إلى أنه تحدث مع مالكة الوحدة السكنية التي تمسكت بموقفها، وأكدت له عدم وجود مشكلة في ترك الشقة خالية لفترة طويلة، بدلاً من خفض القيمة الإيجارية.

أما المستأجرة سمية الوصافي، فذكرت لـ«الإمارات اليوم» أن الشقة التي كانت تقيم فيها لاتزال خالية، على الرغم من مرور أكثر من خمسة أشهر على مغادرتها. وأوضحت أنها غادرت الشقة بعد رفض البنك الذي يدير البناية، وملاك الشقة، خفض قيمة العقد السنوي من 60 ألف درهم إلى 50 أو حتى 55 ألف درهم.

ولفت المستأجر بلال إبراهيم، إلى وجود تسع شقق سكنية خالية في البناية التي يقيم فيها بمنطقة النادي السياحي بأبوظبي، لرفض المالك خفض القيم الإيجارية أسوة بالعديد من البنايات المجاورة. وقال إن المالك رفض خفض قيمة العقد السنوي لوحدته السكنية، رغم انخفاض مستوى الإيجارات بما يراوح بين 5000 و10 آلاف درهم في تلك المنطقة.

عملية حسابية

من جانبه، قال مدير شركة «تريم» للعقارات، مروان تريم، إن بعض ملاك العقارات في دبي يلجأون إلى إبقاء نسبة من عقاراتهم خالية دون تأجير لفترات زمنية قد تمتد أشهراً، بهدف الحفاظ على القيم الإيجارية والبيعية لتلك الوحدات من الهبوط، تزامناً مع ضغوط سوقية هبطت بالقيم الإيجارية في بعض المناطق بدبي، أخيراً.

وأرجع تريم انتهاج هذه السياسة من قبل الملاك، إلى قلقهم من أن ينسحب خفض القيم الإيجارية على بقية وحدات العقار، فضلاً عن كون هؤلاء الملاك مستثمرين، والهدف الأساسي لهم هو الربح والحفاظ على قيمة أصولهم العقارية.

وتابع: «العملية الحسابية لهؤلاء الملاك تقول إن انخفاض القيمة الإيجارية لأي وحدة سكنية، من الممكن أن يؤثر في قيمة الوحدة، بل إن الأمر قد يتعدى للمنطقة، فصفقة بيع واحدة أقل من سعر السوق، من الممكن أن تؤثر في كامل المنطقة، ولما كان العائد الإيجاري للعقار هو المحدد لقيمته البيعية، فإن أي خفض للإيجار في أي منطقة يهدد استثمارات هؤلاء المستثمرين، ليس في العقار محل التخفيض فقط، ولكن على مستوى أوسع».

وأكد تريم أن هذه السلوكيات تضر السوق العقارية، كونها تعطل العديد من الوحدات السكنية التي من الممكن أن تدخل الخدمة، وتسهم في حل بعض المشكلات، مشدداً على أن تجميد بعض المستثمرين العقاريين بالإمارة عقاراتهم لا يصب في مصلحة حركة السوق.

وأضاف أن الأمر يصبح أكبر في حال كان الموضوع يتعلق بشركة إدارة عقارات، كونها تهدف في الأساس إلى تحقيق رقم معين من العائدات الإيجارية، تستطيع من خلاله الدفع لمالك العقار، إضافة إلى احتساب أرباحها.

عوامل ضاغطة

من جانبه، قال رئيس مجلس إدارة شركة «دبليو كابيتال»، وليد الزرعوني، إن هناك عوامل عدة ضغطت على القيم الإيجارية في الفترة الماضية، منها دخول وحدات جديدة إلى السوق، مشيراً إلى أن منطقة «مردف»، على سبيل المثال، فيها العديد من أصحاب الفلل الذين كانوا يجمدون عقاراتهم في الفترة الماضية لأكثر من أربعة أشهر تمسكاً بالقيم الإيجارية القديمة.

وأضاف: «كان هؤلاء يخسرون الكثير نتيجة تعطيل هذه العقارات، لكنهم كانوا يصرّون على التمسك بمستوى معين من العائد الإيجاري لممتلكاتهم، ظناً منهم أن ذلك يمكن أن يؤثر في قيمتها السوقية عند بيعها».

وأوضح الزرعوني أن ظاهرة «تجميد» الوحدات السكنية موجودة، ولكن يجب على الملاك والمستثمرين ابتكار المزيد من الأساليب التي تحافظ على عقاراتهم دون النزول بالأسعار، مثل تقسيط الإيجار على ثماني شيكات أو 12 شيكاً، وهو ما يقوم به عدد من هؤلاء، مستشهداً بتسهيلات قامت بها شركات عقارية حافظت بها على القيم الإيجارية للعقارات، دون اللجوء إلى إغلاق الوحدات السكنية، حتى العثور على مستأجر قادر على دفع القيمة الإيجارية المستهدفة، فضلاً عن منح شهر مجاني لتحفيز المستأجرين.

وأكد أن هناك ملاكاً لا يقبلون بخفض القيم الإيجارية لعقاراتهم حتى للقدامى منهم، مشيراً إلى مستثمر جمّد وحدة سكنية في عقار له لمدة تزيد على ستة أشهر، بدل أن يخفض قيمة العقد لمستأجر عنده، لافتاً إلى أن المستأجر وجد وحدة سكنية أخرى بقيمة إيجارية أقل.

سلوك شائع

وفي أبوظبي، قال مدير التأجير في شركة «رعاية» لإدارة العقارات، محمد عثمان أيوب، إن رفض خفض القيمة الإيجارية للمستأجرين القدامى أصبح سلوكاً شائعاً لدى بعض المُلاك في أبوظبي، خصوصاً ما يتعلق بالبنايات المملوكة لشركات عقارية كبرى تقدم خدمات متميزة، فضلاً عن بنايات تديرها بنوك أو ورثة، لافتاً إلى وجود مرونة أكثر لدى الملاك الأفراد عموماً.

وأضاف أن مناطق عدة شهدت هذه الظاهرة مثل منطقة «شارع المطار»، والخالدية، وكورنيش أبوظبي، والنادي السياحي.

وأوضح أيوب أن بعض الملاك يفضلون ترك الشقة خالية بدلاً من خفض قيمتها الإيجارية، وهم يعلمون جيداً أن العديد من الشقق خالية، مؤكداً أن لافتة «للإيجار» عادت بقوة الآن.

وتابع: «حصل هؤلاء الملاك في الأغلب على قروض طويلة الأجل من البنوك التي تدير العقار، وهم يراهنون على أن كلفة الانتقال للمستأجر كبيرة، وتضاف إليها عمولة الوسيط العقاري، ما قد يؤدي بنظرهم إلى تراجع المستأجر في اللحظات الأخيرة عن مغادرة الشقة، وتجديد العقد بشروطهم».

إبداء المرونة

في السياق نفسه، اتفق رئيس مجلس إدارة شركة «منابع» العقارية، عبدالرحمن الشيباني، أن ملاكاً في أبوظبي لايزالون يرفضون خفض القيم الإيجارية للوحدات السكنية، ويفضلون تركها خالية لأشهر.

وشدد الشيباني على ضرورة أن يكون مالك العقار مرناً ومطلعاً على أحوال السوق، ويعرف أن العرض أصبح أكثر من الطلب، ما أدى إلى خفض القيم الايجارية في سوق أبوظبي العقارية عموماً.

ولفت الشيباني إلى أن بعض هؤلاء الملاك لديهم أقساط بنكية مرتفعة، وسيؤثر خفض الإيجار في قدرتهم على سداد هذه الأقساط، فضلاً عن أن هؤلاء الملاك يعرفون أن خفض قيمة العقد لمستأجر أو اثنين، يعني اضطرارهم إلى خفض القيم الإيجارية للبناية كاملة، ما يقلل من العائد الاستثماري.

وأشار إلى أن ملاكاً يضطرون في النهاية، وبعد فترة انتظار طويلة، إلى تأجير الوحدات السكنية بمستويات إيجارية أقل، في حال لم يجدوا القيم العالية التي يطلبونها.

نوعية معنية

إلى ذلك، أشار مدير شركة «سكاي لاين» للعقارات في أبوظبي، نادر حسن، إلى وجود أسباب شخصية واقتصادية لرفض بعض الملاك خفض القيم الإيجارية وترك الوحدات السكنية خالية أشهراً.

وأوضح حسن أن بعض الملاك يعلمون تماماً أن الإيجارات في انخفاض، لكنهم يحاولون التشبث بالقيم الإيجارية القديمة القائمة أطول فترة ممكنة، على أمل أن تعاود الارتفاع، مشيراً إلى أن هذه الفئة من الملاك ليس عليها التزامات مالية أو أقساط بنكية، وعلى استعداد للانتظار حتى تحسن الأسعار.

وأضاف أن بعض البنوك تكون في بعض الأحيان أكثر مرونة عندما تدير البناية لمصلحة ملاك لا يوجد لديهم قروض عقارية للبنك، لكن الأمر يختلف في حال وجود التزامات مالية للبنك، إذ يكون أكثر تشدداً.

ولفت إلى أن بعض الملاك يستهدفون نوعية معينة من المستأجرين، لاسيما ملاك بعض الوحدات المتميزة من حيث الموقع والخدمات، وهؤلاء على استعداد لتركها خالية حتى العثور على هذه النوعية من المستأجرين.

شركات استثمارية

من جانبه، أرجع رئيس شركة «بزلينك» للعقارات، إسماعيل الحوسني، ممارسات الإبقاء على بعض الوحدات السكنية شاغرة، وعدم تأجيرها بقيم منخفضة، إلى سياسة بعض الشركات الاستثمارية التي تتعاقد مع ملاك بنايات على تأجير الوحدات السكنية مقابل مبالغ معينة، وعند حدوث أي انخفاضات سعرية في القيم الإيجارية، وفقاً لسياسات العرض والطلب، فإن تلك الشركات تفضل التريث وعدم تأجير تلك الوحدات، حتى لا يتأثر هامش ربحها، وإن نتج عن ذلك إبقاء الوحدة السكنية مغلقة فترة من الوقت.

وأضاف أن من الصعب أن يقوم الملاك بتلك الممارسات، نظراً لأن معظمهم يعمل وفق تمويلات مصرفية، ويحتاج إلى سيولة مالية بشكل مستمر لسداد المستحقات البنكية.

ورأى أن الأكثر فائدة للشركات هو الاستفادة من القيم الإيجارية للوحدات السكنية، ولو كانت منخفضة، بدلاً من الإبقاء عليها شاغرة دون تأجير لفترات طويلة.

بدوره، أكد مدير شركة «منارة الشاطئ» للعقارات، فؤاد جاسم، وجود وحدات سكنية شاغرة في بعض البنايات في الأسواق حالياً، مرجعاً ذلك إلى رغبة الشركات التي تديرها، في عدم خفض قيمها الإيجارية.

واعتبر ذلك توجهات فردية لبعض الشركات، وفقاً لسياسات العمل لها.

لافتات «للإيجار» تظهر في المدينة العالمية وفلل «مردف»

أظهرت جولة ميدانية لـ«الإمارات اليوم» في مناطق: الورقاء، والمدينة العالمية، وقرية جميرا الدائرية، ومردف، وجود 27 بناية تعلق لافتة «للإيجار».

وتبين من الجولة أن منطقة «الورقاء» مثلاً تسيطر عليها شركات إدارة عقارات تدير مجموعة من البنايات التي تتوافر فيها نسبة كبيرة من الوحدات الشاغرة، ولفترات زمنية تراوح بين شهرين وثلاثة أشهر.

وأكد مدير بناية في منطقة «الورقاء»، محمد مهيش، وجود وحدات سكنية خالية منذ فترة في البناية التي يديرها، لافتاً إلى أنه يجيب عن استفسارات يومية من مستأجرين محتملين، لكن القيم الإيجارية المرتفعة تبقي تلك الوحدات خالية، إذ تصل للشقة المكونة من غرفة وصالة إلى 50 ألف درهم سنوياً، وللشقة المكونة من غرفتي نوم وصالة إلى 75 ألف درهم، يضاف إليها العمولة وقيمة التأمين.

من جانبه، قال مدير بناية أخرى في المنطقة نفسها، عثمان سارادي، إن القيم الإيجارية متقاربة في المنطقة، مؤكداً وجود وحدات سكنية شاغرة في الطوابق الخمسة للبناية، إلا أن المالك يرفض خفض القيم الإيجارية، على الرغم من كثرة عدد المستأجرين الذين يستفسرون يومياً.

ولم يختلف الأمر في «المدينة العالمية»، إذ تبين أن هناك بنايات تتضمن وحدات سكنية خالية بنسبة تفوق الـ10%، ولفترات جاوزت الثلاثة أشهر في حالات، وجميعها يرفع لافتات «للإيجار».

وقال مدير بناية في «المدينة العالمية»، تحسين ذاكر، إن البناية تتضمن وحدات سكنية من فئة «استديو»، وغرفة، وغرفتين، مؤكداً أن القيم الإيجارية مثبتة من صاحب العقار وغير قابلة للتفاوض. وأشار إلى وجود 10 وحدات سكنية من أصل 50 وحدة سكنية خالية في البناية منذ فترة.

وأظهرت الجولة في «قرية جميرا الدائرية» أن الفترة الزمنية التي تظل فيها الوحدة السكنية شاغرة تراوح بين 60 و70 يوماً، لكن الفترة ترتفع في منطقة «مردف»، لاسيما الفلل التي ترتفع فيها فترات «تجميد» الوحدات السكنية إلى أربعة أشهر أو يزيد.

وقال وسيط عقاري في المنطقة، طلب عدم نشر اسمه، إن العديد من الملاك يتركون فللهم فترات زمنية طويلة من دون تأجير، على الرغم من التواصل مع العديد من المستأجرين وبشكل مستمر، إلا أن الملاك يرفضون التنازل عن مستوى الإيجار الذي حددوه، وهو الأمر نفسه الذي يحدث مع الشقق السكنية في المنطقة والمناطق المجاورة لها.

المصدر: الإمارات اليوم