دفع الاتجاه التصاعدي لأسعار إيجارات العقار في السعودية، الذي أعلنت مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات أنه تجاوز 97 في المائة بين عامي 2006 و2014، بمطالبات متزايدة أطلقها عدد من المهتمين في القطاع العقاري بإيجاد آليات معينة تكون مرجعا موحدا في تحديد أسعار تأجير المساكن هنا، في الوقت الذي تسود فيه العشوائية هذا القطاع المهم، الذي يعيش فوضى في تحديد الأسعار التي يغلب على فرضها المزاجية وحساب المؤجر لتكلفة الإنشاء، دون الاعتماد على أرضية معينة تكون قانونا ملزما يفرض على الجميع وفق نظام مرجعي، دون الاعتماد على قيمة العقد السابق للإيجار الذي يستطيع المؤجر تغييره فور انتهاء مدته من دون أسباب.

حيث يطالبون بقرار من شأنه إيقاف رغبة ملاك العقارات المؤجرة في سرعة استرداد تكاليف بنائهم لتلك العقارات من خلال الإيجارات التي يستقطعونها من المستأجرين والتي تشهد ارتفاعات متوالية، حيث يقترح بعض المستثمرين في السوق العقارية وضع المساكن ضمن تصنيفات معينة تحددها المنطقة، وعمر البناء والمساحة، والتجهيزات الإضافية، وهو أمر سيحد من المغالاة وتزايد الأسعار من عام لآخر، في الوقت الذي أصبح التسابق فيه على رفع الأسعار سمة رئيسية تتميز بها السوق، وأن «إيجار» لم يحرك ساكنا حتى هذه اللحظة فهو مجرد محرك بحث وليس تنافسا، كما أن غياب الجهات ذات الصلة جعل الأمر مستفحلا ومحققا للقيمة التي أعلنت.

وكشف صالح الذياب الذي يمتلك شركة للإنشاءات العقارية، أن أسعار التأجير في السوق بعيدة تماما عن الواقع، وأن ترك السوق على ما هي عليه دون تنظيم أو تقنين، يعني زيادة العبث بالأسعار، خصوصا أن السوق تشهد نموا كبيرا في حجمها باعتبارها من أقوى القطاعات الاقتصادية النامية، حيث إنه من المستغرب عدم وجود أنظمة تضبط إيقاع السوق على أوتار معينة، بحيث لا يستطيع تجاوزها، وتكون هناك عقوبة صارمة لمن يتلاعب بها، كما أن الإحصائية المعلنة في مجرد حصر ولم تكن محفزا لإصدار قرار يحد من هذا الارتفاع.

ويضيف الذياب أن المستأجر في الوقت الحالي يتضرر بشكل كبير، بسبب غياب القوانين التي يجب أن تضع العرض والطلب مؤشرا أساسيا لفرض الأسعار، مبينا أن استمرار العشوائية دون خضوع السوق لتحديد معين في القيمة، سيزيد من حدة ارتفاع الأسعار وستظل السوق تشهد ارتفاعات متوالية، رغم تصاعد حدة الغضب من ارتفاع الأسعار الحالية المفروضة في السوق، مبينا أن معظم الدول تحدد الأسعار بحسب العرض والطلب إلا هنا، فإن المزاجية والمغالاة تكون غالبا هي المؤشر الأساسي في تحديد الأسعار.

ويشكل ارتفاع أعداد المواطنين الراغبين في تملك مساكنهم، مقابل التضخم الكبير الذي وصلت إليه أسعار قطع الأراضي السكنية والوحدات السكنية بمختلف أنواعها، أحد أكبر التحديات التنموية في الوقت الراهن، رغم الركود الذي تعيشه السوق العقارية منذ الربع الأخير من العام الماضي، وما نتج عنه من تراجعٍ في نشاطها وحجم مبيعاتها، والانخفاض الطفيف في مستويات الأسعار بما لا يتجاوز 20 في المائة، مقارنة بأعلى مستوياتها التي وصلت إليها منتصف 2014، إلا أن تلك النسب من الانخفاضات لا تقارن على الإطلاق بنسب الارتفاعات الهائلة التي طرأت على أسعار الأراضي والوحدات السكنية خلال الفترة بين 2006 و2014.

وفي شأن متصل أكد محمد السعيدان المستثمر في القطاع العقاري، أن هناك تخبطا واضحا عند تحديد قيمة الإيجار، حيث إن صاحب المنشأة يقع في حيرة عند وضعه سعر التأجير، بدليل أن معظم ملاك المنشآت يقومون بتغيير أسعار التأجير من عام لآخر، وأن معظمهم يتجه إلى الارتفاع دون مبرر واضح، مما يعني أن ثقافة تحديد أرباح المنشآت غائبة تماما عند معظم العقليات الاستثمارية، وأن تحقيق العوائد بأسرع وقت هو العامل الرئيسي في تحديد الأسعار، لافتا إلى أن غياب الجهات التشريعية والرقابية دفعت بالموضوع إلى أن يشهد مستقبلا منحنيات أكثر في الارتفاعات في ظل التسيب الحاصل في تحديد القيمة الذي يحتاج لقرارات حاسمة لإعادة تهذيبه من جديد.

وحول جدوى تحديد أسعار التأجير في ضبط حالة السوق، أشار السعيدان إلى أنها مهمة جدا في فرض الأسعار عبر قانون يضبط سير السوق وينتشلها من الانفلات الحاصل في قيمتها، لافتا إلى أن هناك من يستغل غياب الرقابة ليعبث بالقطاع كيفما يشاء، ويستفيد منه دون وجه حق في ظل عدم وجود مراقب صارم يدير السوق بعقلية قانونية، وأن هناك من يفهم بشكل خاطئ خضوع السوق للنظرية الحرة التي تعتمد على العرض والطلب عند وضع السعر، كما أن تحديد السعر بحسب العقد الأخير الذي أبرم ويمنع الزيادة بعد ذلك فكرة ممتازة للسيطرة على الأسعار، خصوصا أن هناك الكثير من الدول في العالم تطبق نظام الإيجار القديم، وهو الذي يمنع على المؤجر زيادة العقد طالما أن المستأجر منتظم في السداد.

فيما وصلت مضاعفات أسعار المساكن إلى الدخل المتاح للمواطن (مقياس يستهدف التعرف على قدرة الفرد على تحمل التكاليف، حيث يبين عدد السنوات اللازمة للفرد لتملك مسكنه وفق مستوى الأسعار السائدة مقارنة بمستوى دخله دون اللجوء إلى الاقتراض) إلى أكثر من 26 عاما على مستوى المملكة، فيما تجاوز هذا المضاعف معدل 33 عاما في المدن الكبرى مقارنة بمتوسطات الأجور للعاملين فيها، ما جعله في المراكز العليا عالميا إن لم يكن الأول.

من جانبه، أبان عبد الرحمن الموسى الذي يمتلك مؤسسة للاستشارات العقارية، أن المزاجية وحساب تكلفة الإنشاء، هما المحددان الرئيسيان لوضع تسعيرة التأجير في الوقت الحالي، وهما وجهان لعملة واحدة وعاملان لا يمتان للواقعية بصلة، خصوصا أن نسبة تكلفة الإنشاء تختلف من منشأة إلى أخرى، فتجد أن بعضها يقع بجانب بعض، إلا أن فرق السعر يكون كبيرا بينهما، وذلك لأن تكلفة إنشاء المشروع أتت بسعر مرتفع، مثل بعض المنشآت الأخرى التي يضع صاحبها القيمة بحسب ما يراه مناسبا دون الاستناد إلى حسابات معينة.

وأضاف: «ما زلنا نفتقر إلى آلية محددة شاملة وواضحة لتقييد انفلات الأسعار، تكون مطبقة على الجميع دون استثناء، إذ يجب وضع قوانين تربط مكان المنشأة ومساحتها وتجهيزها بتسعيرة معينة، لا تكون محددة بمبلغ معين، بل تتأرجح بين تحديد سعرين محددين لحساب فروق التجهيزات والتشطيبات»، مضيفا أن السوق تشهد ارتفاعا في الأسعار سببه عشوائية السوق، وأن أول خطوة يجب العمل بها عند إعادة تنظيم السوق هي تحديد أسعار التأجير، معرجا على نظام «إيجار» الذي لم يحرك ساكنا منذ تطبيقه مطلع العام الحالي، مشيرا إلى أن المغالطة بشأن النظام بأنه سيحد من ارتفاع الأسعار أمر عارٍ من الصحة وأنه مجرد محرك بحث عن الوحدات العقارية.

يذكر أن السعودية تحاول منذ قرابة العقد السيطرة على أسعار العقار محليا، حيث أنشئت وزارة الإسكان لهذا الغرض ومن أجل توفير المزيد من المساكن للمواطنين، إلا أن الأسعار لا تزال تسجل ارتفاعات متوالية في قيمتها وخصوصا في أسعار التأجير التي تسجل مستويات قياسية في كل عام، تؤهلها إلى أن تحتل مراتب متقدمة من مؤشر التضخم العام في المعيشة في المملكة، التي تجاهد بشكل كبير في القضاء على الملف الأكثر تشعبا، خصوصا لدى المواطنين في دولة يسكن أكثر من نصف شعبها في منازل مستأجرة، بحسب إحصاءات رسمية نشرت في وقت سابق.

الرياض: عبد الإله الشديد – الشرق الأوسط