شكا مستأجرون في دبي من قيام ملاك بفرض عقود تتضمن بنوداً «مجحفة» مثل حق المالك في فرض زيادة سنوية للإيجار، أو إخلاء الوحدة عند طلب المالك بينما حذَّرت دائرة الأراضي والأملاك في دبي من محاولات الالتفاف على القوانين واللوائح المنظمة للقطاع، مؤكدة أن أي شروط تتعارض مع نص القانون لا يعتد بها عند حدوث أي نزاع.

وأكد مستأجرون أن الإذعان لمثل هذه الشروط ينضوي على إجحاف كبير بحقهم في الاستقرار، والاستفادة من الحماية التي توفرها القوانين المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في دبي.

وطالبوا بتجريم هذه الممارسات التي تعد مخالفة لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي والتي تنظم على نحو دقيق زيادة بدل الإيجار.

وقال أحمد منصور إنه يقطن منذ ثلاث سنوات في وحدة سكنية مؤجرة تتكون من غرفتين بمنطقة «مردف»، منوهاً بأن القيمة الإيجارية للوحدة السكنية تبلغ 78 ألف درهم.

وأضاف أنه فوجئ بإخطار من المالك يطلب فيه زيادة القيمة الإيجارية للوحدة السكنية إلى 82 ألف درهم، وذلك بالمخالفة لمعطيات مؤشر الإيجارات في دبي التي لا تعطيه الحق في فرض زيادة عند تجديد العقد حالياً.

وأضاف أنه بالاتصال بمالك الوحدة السكنية لاستيضاح السند القانوني للزيادة التي يرغب في تطبيقها أفاده المالك بوجود بند إضافي في عقد الإيجار يمنحه الحق في فرض زيادات سنوية، مشيراً إلى أنه لم ينتبه عند توقيع العقد إلى وجود هذا البند الذي وصفه بالمجحف.

وأعرب المستأجر عن تضرره من فرض هذه الزيادة لا سيما مع علمه باستقرار مستوى الإيجارات في معظم المناطق في دبي وانخفاضها بنسب طفيفة في مناطق أخرى.

زيادات سنوية

وفي حالة مشابهة روى مستأجر آخر، طلب عدم ذكر اسمه، أنه عقب معاينته لوحدة سكنية مكونة من غرفة وصالة في منطقة الرفاعة في دبي، وبعد اتفاقه «هاتفياً» مع مكتب العقارات على القيمة الإيجارية للوحدة، توجه إلى توقيع عقد الإيجار ليفاجأ بوجود شرطين إضافيين هما حق المالك في فرض زيادة سنوية للإيجار، وحق المالك في إخلاء الوحدة السكنية عند إخطار المستأجر.

وأوضح أنه رفض التوقيع على العقد، حيث إنه رأى في فرض مثل هذه الشروط إجحافاً كبيراً لحقه في الاستقرار والاستفادة من الحماية التي توفرها القوانين المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في دبي.

وفي إجراء نادر الحدوث قال المستأجر محمد السيد، إنه يستأجر وحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة في منطقة الممزر في دبي منذ عامين، وقبل موعد تجديد العقد بثلاثة أشهر استلم إخطاراً من المالك يفيد بتخفيض الإيجار بمقدار ألفي درهم بشرط توقيع نسخة من عقد الإيجار الجديد المرفق بالإخطار.

وأضاف أنه مع قراءة نسخة عقد الإيجار المرفقة لاحظ قيام المالك بإضافة شروط إضافية مثل حق في زيادة القيمة الإيجارية سنوياً وإخلاء الوحدة عند الطلب، وبمناقشة الأمر مع الممثل القانوني للمالك أصر على إضافة هذه الشروط التي يتضمنها العقد للاستفادة من التخفيض المقترح.

وقال المستأجر إنه أصبح بين خيارين أولهما الاستجابة لطلب المالك بالتوقيع على الصيغة المعدلة للعقد والتي تتضمن شروطاً مجحفة في سبيل الاستفادة من التخفيض الطفيف في القيمة الإيجارية، أو رفض الصيغة الجديدة للعقد وبقاء القيمة الإيجارية على ما هي عليه.

وأضاف أنه اكتشف أن جميع المستأجرين بالعقار تعرضوا للموقف ذاته في محاولة للمالك منح نفسه الحق في فرض زيادات سنوية لبدل الإيجارات مستقبلاً بما يتعارض مع القوانين المنظمة للقطاع، أو استعمالها كوسيلة ضغط لإخلاء العقار والاستفادة من إعادة تأجيره العقار لمستأجرين جدد بأسعار أعلى.

ولفت إلى أنه قام باستطلاع رأي أحد المحامين الذي أكد له حقه في تقديم شكوى لدى لجنة فض المنازعات الإيجارية في دبي في حال قيام المالك بفرض أي زيادة بالاستناد إلى البنود الإضافية التي تم تضمينها في العقد الجديد.

ممارسات فردية

من جانبه، أكد محمد تركي، مدير العقارات بشركة «الوليد العقارية»، التي تمتلك وتدير مجموعة من الأبراج والمشاريع السكنية والتجارية في دبي، أن محاولة فرض بنود غير قانونية بعقود الإيجار تعد «ممارسات فردية» نادرة الحدوث، لافتاً إلى أن الغالبية العظمى من الملاك يُبدون التزاماً واضحاً بالقوانين المنظمة للقطاع العقاري في الإمارة.

وأضاف أن هذه الممارسات الفردية لا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية في دبي التي تتمتع بأقوى قاعدة تشريعية لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بالإضافة إلى إتاحتها الفرصة للطرفين للاحتكام لجهة قانونية للفصل في المنازعات الناشئة وهي لجنة فض المنازعات الإيجارية.

وقال إن الشركات العقارية العريقة التي تتمتع بباع طويل في القطاع العقاري تلتزم حرفياً بما ورد في القوانين واللوائح المنظمة للقطاع، بينما يلجأ بعض صغار الملاك إلى ابتكار حيل غير قانونية للالتفاف حول نصوص القانون لفرض زيادات بما يتعارض مع الآليات القانونية المنظمة.

الشروط المتعارضة مع القانون لا يعتد بها

دبي (الاتحاد)

أكد محمد يحيى، نائب المدير التنفيذي لقطاع شؤون الإيجارات في دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن الزيادة السنوية تخضع لآلية احتساب الزيادة الإيجارية المنصوص عليها في القانون المنظم للعلاقة بين الطرفين، مشدداً على أن أي بنود إضافية في عقود الإيجار تخالف ما ورد في القانون لا يعتد بها.

وقال يحيى، في تصريحات لـ «الاتحاد» إنه لا يحق لأي من الطرفين إضافة أو تعديل أي من بنود العقد من دون موافقة الطرف الآخر وإخطاره قبل 90 يوما من تاريخ انتهاء العقد.

واستعرض يحيى الآليات القانونية المنظمة للزيادة السنوية للقيمة الإيجارية المستندة إلى المرسوم (43) لسنة 2013، والذي يتم من خلاله ضبط زيادة قيم الإيجارات بناء على عدة فئات، فإذا كان الإيجار يصل إلى أو يقل عن 10% من متوسط قيمة الإيجار حسب مؤشر الدائرة، لا يمكن للمالك زيادة الإيجار.

وتصل أعلى نسبة في الزيادة إلى 20%، إذا كانت القيمة الإيجارية أقل من 41 في المئة أو أكثر من متوسط قيمة الإيجار حسب مؤشر الدائرة.

ويتم تحديث مؤشر الإيجارات سنوياً بالاعتماد على قاعدة البيانات لجميع الأراضي والعقارات المشيد عليها في سجلات أراضي دبي، وعقود الإيجار، وبيانات القيم الإيجارية.

وتعكس التحديثات السنوية للمؤشر قيم الإيجار الحقيقية لكل أنواع الوحدات المؤجرة في مختلف المناطق، المسجلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري، الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، عبر نظام إيجاري.

وتعقد اجتماعات دورية مع شركات إدارة العقارات ووسطاء التأجير لدراسة تحديد القيم الإيجارية للعقارات، كما تجري مسوحات ميدانية لهذه المناطق للتأكد من القيم الإيجارية، ومراجعة عروض التأجير، مع جمع البيانات من مصادرها المختلفة، ثم تقوم بدراستها وتحليلها لإصدار مؤشر بدل الإيجار.

المصدر: الاتحاد