وفقاً للتقرير الأخير الذي أصدرته شركة فايدار الاستشارية هذا الصباح، كانت أسعار مبيع الشقق السكنية ورسوم إيجاراتها لا تزال تواصل وتيرة الارتفاع في الفصل الثاني من العام 2014 . ولكنّ معدل نموها تباطأ بشكل هائل . وهذا ما أدى بدوره إلى انضغاط العائدات .
أفاد التقرير بالحاجة إلى توافر 30 ألف وحدة سكنية إضافية حتى العام 2018 للحفاظ على استقرار رسوم الإيجارات . وفي هذا السياق، تجدر الإشارة إلى أنّ هذا الرقم، أي 30 ألف وحدة سكنية، توصلت إليه شركة فايدار نتيجة مراقبة دقيقة للمشاريع التي تم الإعلان عنها وتلك التي تم إطلاقها والمشاريع الأخرى المتوقفة والجارية .
وبناء على بيانات مستمدة من المعاملات التي سجلتها الأسابيع الستة الأولى من الفصل الثالث من العام ،2014 يورد التقرير أيضاً أنّ الأسعار الاسمية الخاصة بمنازل العائلة الواحدة تراجعت بنسبة 4% في حين أنّ الأسعار الاسمية للشقق انخفضت بنسبة 6 .0% . والجدير بالذكر أنّ مؤشر أسعار المنازل الذي تحدده فايدار يمثل الأسعار الحقيقة المعدلة في مشاريع نموذجية تم إنجازها في دبي منذ العام 2009 .
من جانب آخر، لا تزال فرص تطوير المشاريع السكنية كبيرة في دبي لكنّ السوق قد يستفيد كثيراً من التركيز بشكل خاص على السكن الموجّه لذوي الدخل المتوسط . وتشير فايدار أيضاً إلى أنّه خلال الفترة نفسها، قد يعاد استكمال نحو 15 ألف وحدة من المشاريع المعلّقة، فينخفض بالتالي عدد الوحدات اللازمة إلى 20 ألفاً .
ونقلاً عن مصادر داخلية من صندوق النقد الدولي، تفيد شركة فايدار بأنّ دبي ستسجل نمواً بنسبة 5 .3% في ناتجها المحلي الإجمالي رغم أنّ الاقتصاد العالمي يوحي بالتوقّف عن النمو . وفي حال ظل اقتصاد هذه المدينة حيوياً ومتيناً، يمكن أن ينمو ناتجها بنسبة 6 .5% سنوياً .
وفيما يتبيّن أنّ حجم المعاملات ينخفض ويتراجع، يبقى من الصعب الحصول على أرقام دقيقة في قطاع العقارات نظراً إلى نقص المعلومات . ففي معظم الأحيان، لا تُؤخذ عمليات البيع في الحسبان، بسبب عدم الإعلان عنها بشكل منتظم . إلى جانب ذلك، ونتيجة للتباطؤ في إصدار التقارير، يصعب جمع البيانات العقارية وتحليلها بشكل دقيق .
بعد أن فرض البنك المركزي لدولة الإمارات التمويل العقاري قيوداً على الرهن مرتبطة بعمر المقترض، تراجع الطلب على التمويل والإقراض العقاري . والمقلق هو تراجع الشفافية في هذا المجال . فبعد أكثر من اثني عشر عاماً من إصدار التقارير التي تكشف عن بيانات منفصلة خاصة بالرهن العقاري، جمع المركزي بيانات الرهن العقاري مع القروض وعمليات الكشف على المسحوب في نشرته الإحصائية الفصلية . إلى جانب ذلك، لا تفصل البيانات المرتبطة بالمعامالات العقارية في دبي والتي تصدر عن REIDIN بين إعادة التمويل والمبيعات الجديدة، وبالتالي، من الصعب تحديد عمليات الرهن والاقتراض على مستوى المدينة أو الوطن .
في الوقت نفسه، تراجع الفرق بين عائدات السنوات العشر الخالية من الماخطر والمحافظ العقارية المعروفة بصناديق الاستثمار العقاري بمعدل 89 .0% . وبناء على معدلات سندات الحكومة المحلية، يعني ذلك أنّ محافظ الاستثمار المتنوعة يجب أن تحقق ربحاً بنسبة 52 .5% . في هذا السياق، يفيد التقرير بأنّ العقارات الفردية يجب أن تعود بعائد بمعدل 6% أو أكثر في حين أنّ متوسط العائدات الصافية للشقق هو 6 .5% و5 .4% للفلل .
المصدر: دبي – “الخليج”
