الرياض: عبد الإله الشديد

تأكيدا لما نشرته «الشرق الأوسط» في تقرير سابق لها عن قرب ضخ كميات كبيرة من الأراضي البيضاء في عدد من المدن الكبرى في السعودية تهربا من فرض الرسوم على الأراضي، سجل المؤشر العقاري نهاية الأسبوع المنصرم أكبر صفقات بيع لستة مخططات أراض سكنية كاملة بحجم قدر بـ3.3 مليون متر مربع، وهو رقم كبير لم يسبق أن سجلت السوق حجما مماثلا له منذ سنوات طويلة، وهو الأمر الذي من شأنه أن يدفع بالعرض إلى مستويات كبيرة بانتظار انعكاسه على القيمة العامة للعقار بشكل عام والأراضي بشكل خاص، نظرا لارتفاع العرض بنسب مهولة أمام الطلب الذي ظل معلقا ينتظر انخفاض الأسعار.

وأكد مختصون عقاريون أن هذه العملية الكبرى لن تمر دون أي عواقب أو مضاعفات على القطاع، خصوصا أن تسييل هذه الملايين من الأمتار في وقت واحد أمر من شأنه أن يصف حالة السوق التي بدأت تضخ الكميات تلو الأخرى، خصوصا من الأراضي المتهمة بالتسبب في ارتفاع أسعار العقار، خصوصا أن القيمة الكبرى من العقار تتمثل بقيمة الأرض، حيث تزيد قيمة الأرض من العقار أكثر من نصف قيمته وهي نسبة كبيرة لم تصل لها أي دولة في العالم.

وقال لـ«الشرق الأوسط» عبد الرحمن الصالح، الذي يمتلك شركة عقارية «إن بيع ملايين الأمتار في صفقة واحدة أو صفقات متتالية أمر غير طبيعي، ولا يمكن أن يكون قرارا ارتجاليا من رجل أعمال أو مجموعة مستثمرين، بل هو قرار تم بعد دراسة متعمقة للسوق، لأن من يمتلك هذه المساحات الشاسعة من المستحيل أن يكون أحد المستثمرين الصغار، بل هو ممن يمتلكون فريقا كاملا من المستشارين والخبراء الذين أشاروا عليه بالتخلص من هذه المساحات قبل أن تفرض الرسوم العقارية أو لأي أمر آخر يعتقد أنه سيلقي بظلاله سلبا على الأسعار، مما يعني أن طرح هذه الكميات للبيع أمر إيجابي ومؤشر جيد بأن القطاع العقاري يتجه نحو الانخفاض».

وحول إمكانية تكرار مثل هذه العمليات الضخمة مستقبلا، أكد الصالح أن القطاع العقاري وخلال الفترة القريبة المقبلة سيكشف المزيد من هذه الصفقات الكبرى، حيث إن ملاك الأراضي لا يمكنهم الاحتفاظ بهذه الكميات ودفع رسوم سنوية عليها مهما كانت بسيطة أو مؤقتة، لأن نهاية دفع هذه الرسوم ستظل مجهولة، ولن يتم دفع فاتورتها عن طريق المستهلك الذي سيستمر عازفا عن الشراء، مما يعني استمرار تحمل المستثمر لهذه الرسوم، وهو السيناريو الأقرب واقعية لطرح مثل هذه المنتجات، خصوصا أن قطاع بيع الأراضي سيكون الأعلى من بين الأذرع العقارية الأخرى.

وكانت السوق العقارية المحلية قد اختتمت نشاطها خلال أبريل (نيسان) 2015، بإتمام أكبر صفقات بيع لستة مخططات أراض سكنية كاملة في مدينة جدة (منها مخططان في حي الأجاويد، وأربعة مخططات في حي الهدى)، تمت خلال الأسبوع الأخير من الشهر.

ووصل إجمالي قيمة تلك الصفقات العقارية الضخمة إلى 10.3 مليار ريال (2.7 مليار دولار)، بمساحات شاسعة جدا وصلت إلى نحو 3.3 مليون متر مربع، متوسط قيمة المتر 3163 ريالا (843 دولارا)، شكلت نحو 36 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السكنية الشهرية لأبريل 2015.
وكانت صفقات الشهر الماضي قد شهدت أيضا خلال الأسبوع ما قبل الأخير بيع مخطط أراض تجاري بالكامل في أحد الأحياء المميزة فيها (حي الزهراء)، وبلغت قيمة الصفقة 3 مليارات ريال (800 مليون دولار)، بمساحة مخطط ناهزت 245 ألف متر مربع، وبلغ متوسط سعر المتر 12.3 ألف ريال (3280 دولارا)، شكلت بدورها نحو 24.2 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات التجارية الشهرية لأبريل 2015.

وفي الاتجاه ذاته، استبشر علي التميمي، المستثمر العقاري بهذه الأنباء، حيث أكد أن ضخ كميات كبيرة من الطلب سيكون ذا انعكاسات كبيرة على أرض الواقع في المستقبل القريب، حيث أبدى تعجبه من اختيار هذا التوقيت بالذات لضخ الكثير من المخططات الضخمة والأحياء.
وتساءل «هل استيقظ أصحابها ليكتشفوا أنهم يمتلكون هذه الكميات من الأراضي»؟!، معلقا بأن القطاع العقاري على وشك النزول نحو مستويات جديدة تناسب العزوف الحاصل في عمليات الشراء، مؤكدا أن القطاع العقاري السعودي يسير نحو النزول رغم المحاولات المستميتة من قبل بعض المستثمرين لإبقاء الأسعار مرتفعة، وفصل الأسعار عن أداء القطاع، وهو ما تمكنوا من تحقيقه خلال السنوات الأخيرة ولن يستطيعوا الاستمرار عليه طويلا.

وحول النسبة المتوقعة للانخفاض، كشف التميمي أنها مبهمة حتى الآن، إلا أنه يتوقع أن تراوح الـ18 في المائة لتصل إلى 40 في المائة بحسب المعطيات والعرض، لافتا إلى أن التحديد الصحيح للنسبة سيظهر فور إعلان النسبة وموعد تطبيق القرار، وأن هذا الأمر سيكون الفيصل في تحديد حال السوق، إلا أنه يعتقد أن ترك النسبة مجهولة سيزيد من توتر العقاريين الذين يجهلون حتى الآن النسبة المقترحة، إذ كلما ارتفعت النسبة انخفضت الأسعار، كما أن هناك أمورا أخرى تؤخذ في الحسبان مثل طريقة فرض الرسوم وتضييق الخناق على المتلاعبين ومحاربة تدوير الأراضي، مشيرا إلى أن بيع هذه المخططات في هذا التوقيت بالذات دليل على سقوط وشيك للقطاع لكن بشكل تدريجي ليعود كما كان قبل عقد من الزمان.

وبالنظر إلى القيمة الضخمة للصفقات السكنية التي بلغت 10.3 مليار ريال (2.7 مليار دولار)، وإلى المساحات الشاسعة التي جرى بيعها 3.3 مليون متر مربع، وكونها تمت من خلال ست صفقات فقط، خلال يومي عمل فقط (الأحد والخميس)، وكون تلك المخططات تقع في مناطق متقاربة جدا، فليس من المتوقع أن يكون الطرف المشتري مجموعة أفراد أو حتى شركات تطوير عقاري، وهي التي تعاني كثيرا من شح السيولة، مما يشير في احتمال كبير إلى أن الطرف المشتري قد لا يتعدى أطرافا حكومية معنية بالإسكان.

وفي صلب الموضوع، أكد ناصر التويم، الذي يدير شركة للاستشارات العقارية، أن هذه الصفقة وغيرها من الصفقات الكبرى التي رفعت أداء السوق إلى مستويات قياسية، توضح أن الانخفاض آت لا محالة، بدليل الارتفاع الكبير في العرض الذي شهده القطاع خلال الأسابيع الماضية فور صدور القرار، حيث أكد أن هناك عروضا سجلت خلال الفترة الأخيرة لم تبلغها السوق منذ سنوات طويلة، مما يعكس تخوفا حقيقيا لدى المستثمرين. وقد يجري إغراق السوق بالمعروضات التي تزيد على عشرات الملايين من الأمتار التي كانت محتكرة منذ عهد طويل، مما يعني أن العرض سيزيد أضعاف ما هو عليه، الأمر الذي سينعكس لا محالة على الأسعار التي يحاول كبار المستثمرين الإيهام بأنها لم تتأثر، إلا أن الأيام المقبلة كفيلة بأن تظهر السوق على حقيقتها.

وأضاف «أعلم جيدا أن تحركات قيمة القطاع العقاري صعبة للغاية بعكس الاستثمارات الأخرى مثل الأسهم، إلا أن ما يروج له بعض المستثمرين عن تأثير السوق العقارية على القطاع الاقتصادي للدولة أمر عار عن الصحة، حيث إن قوة السوق الاقتصادية تقاس بقوة حركتها وليس في قيمتها بالمنظور الاقتصادي، مما يعني أن القطاع العقاري بدأ يستنزف ما يمتلكه كبار المستثمرين من مخططات سكنية لا أعلم لماذا توقفت لسنوات ومن ثم قرروا ضخها في السوق».

ولفت إلى أن الأمر ليس مجرد صدفة، بل إن هناك تخوفا كبيرا من فرض الرسوم دون إنذار مسبق، وتحديدا النسبة عليها تصدم كبار الملاك الذين يتخوفون من انعكاس القرار على ما يمتلكون.

وكان المؤشر العقاري قد سجل ارتفاعا قياسيا في قيمة إجمالي صفقات السوق العقارية خلال الأسبوع الماضي، حيث بلغت نسبته 83.5 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 17.4 مليار ريال (4.6 مليار دولار)، مقارنة بمستواها الأسبق عند 9.5 مليار ريال (2.5 مليار دولار).

ويُعزى هذا الارتفاع القياسي للارتفاع الكبير الذي طرأ على صفقات القطاع السكني كما تمت الإشارة إليه أعلاه، والذي سجل نموا لافتا بلغت نسبته 279.8 في المائة، ليرتفع من 3.9 مليار ريال (1.04 مليار دولار) نهاية الأسبوع الأسبق، حتى ناهز 14.7 مليار ريال (3.9 مليار دولار) نهاية الأسبوع الماضي، متأثرا كما سبق ذكره أعلاه بإتمام صفقة بيع ستة مخططات سكنية في مدينة جدة، وصل إجمالي قيمتها إلى 10.3 مليار ريال (2.7 مليار دولار)؛ أي 70.2 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني، في المقابل سجلت صفقات القطاع التجاري تراجعا أسبوعيا كبيرا بلغت نسبته 51.0 في المائة، لتستقر عند 2.8 مليار ريال (740 مليون دولار).

المصدر: الشرق الأوسط