حدد خبراء ومتخصصون بالقطاع العقاري في الدولة 10 أسباب رئيسة تحفز المستثمرين الأفراد على اتخاذ قرار شراء العقار خلال النصف الثاني من العام الحالي، مؤكدين أن الفترة المتبقية من العام 2016 تمثل الفرصة المثالية للقيام بهذه الخطوة قبل أن تبني الأسعار المنحنى الصعودي من جديد.

وقالوا إن تراجع أسعار الوحدات السكنية، والتجارية، والفيلات الخاصة، والاستثمارية خلال الـ «24» شهراً الماضية، إضافة إلى خطط السداد الميسرة التي طرحتها الشركات العقارية مؤخراً، وتنوع العقارات المطروحة لتشمل الميسورة، والمتوسطة، والفاخرة، تأتي ضمن مجموعة من العوامل المحفزة على الاستثمار العقاري في الوقت الراهن.

وأشاروا إلى أن ارتفاع العائد على الاستثمار العقاري يصل إلى 8% منذ مطلع العام الحالي، ما يمثل أحد أهم الأسباب التي تدفع المستثمرين لشراء العقار، مرجعين ارتفاع العائد إلى صمود أسعار الإيجارات مقابل انخفاض أسعار البيع.

وأضافوا أنه من بين العوامل التي تجعل الفرصة سانحة أمام المستثمرين لتملك العقار توافر التمويلات البنكية، لاسيما مع تسابق البنوك في طرح العديد من المنتجات الائتمانية العقارية، وذلك بعد إقرار المصرف المركزي لقواعد الاقتراض العقاري الجديدة والتي استحدثت قاعدة تشريعية قوية لقطاع الرهن العقاري.

وشددوا على أن القاعدة التشريعية القوية التي تحكم القطاع العقاري في الدولة تشكل ضمانة حقيقية للمستثمرين العقاريين الذين باتوا مطمئنين أكثر من أي وقت مضى بأنهم سيتسلمون وحدات الذين تعاقدوا عليها في موعدها، لاسيما مع الربط القائم بين مواعيد الأقساط، ونسب إنجاز المشروع.

انخفاض أسعار

وأكد مهند الوادية، المدير الإداري في شركة «هاربور» العقارية، لـ «الاتحاد» أن النصف الثاني من العام 2016 يعد بمثابة «فرصة ذهبية» للأفراد الذين يتطلعون للاستثمار بالقطاع العقاري نتيجة تضافر عوامل عدة من شأنها توفير الظروف المواتية للشراء أكثر من أي وقت مضى.

وقال إن تراجع أسعار بيع العقارات بنسبة تتراوح بين 20 و24% خلال الـ «24» شهراً الماضية، يأتي في مقدمة العوامل المحفزة على اتخاذ قرار شراء العقارات خلال العام 2016.

وأوضح الوادية أن أسعار بيع العقارات في الدولة سجلت انخفاضاً تدريجياً خلال الفترة الممتدة من مطلع العام 2014 وحتى نهاية الربع الأول من العام 2016، لتدخل بعد ذلك في مرحلة جديدة من الاستقرار عند مستويات سعرية جاذبة للاستثمارات.

وأكد الوادية أن تراجع الأسعار وظهور العديد من المنتجات العقارية الاقتصادية التي تم طرحها بأسعار ميسرة فتح المجال لدخول شريحة جديدة من الأفراد لم يكن بمقدورها سابقاً الانتقال من الإيجار إلى التملك.

وتوقع استقرار الأسعار سينقل المستثمرين بالضرورة من حالة الترقب والانتظار والتي امتدت خلال العامين 2014 و2015، إلى مرحلة اتخاذ القرار والاستثمار قبل نهاية العام الجاري.

خطط ميسرة

وأدى الهدوء النسبي في مستويات الطلب في السوق العقارية إلى زيادة التنافس بين المطورين العقاريين على طرح خطط سداد ميسرة لم تكن متوافرة في السوق في أي وقت سابق.

وشهد السوق العقارية للمرة الأولى خلال العام 2016 طرح خطط سداد تشمل سداد أكثر من نصف ثمن الوحدة العقارية بعد تسلمها، وتضمنت العروض تحمل رسوم نقل الملكية نيابة عن المشتري، والإعفاء من رسوم الخدمات للعام الأول، وذلك في ضوء المنافسة المفتوحة لتنشيط المبيعات العقارية.

ومن ناحيتها منحت شركة إعمار فرصة إعفاء المشتريين العقاريين من سداد رسوم نقل الملكية لعدد مختار من الوحدات العقارية المطروحة، وهي الرسوم البالغ نسبتها 4% من قيمة العقار، والمفترض سدادها مناصفة بين البائع، والمطور بواقع 2% لكل منهما.

وفي الإطار ذاته أتاحت «هاربور العقارية» للمستثمرين في مشاريع مثل «سكاي كورتس» و«سلافة تاور» ، وفلل مختارة في «ذا فيلا» سداد دفعة مقدمة بسيطة وسداد النسبة المتبقية من ثمنها بعد التسليم، وعلى أقساط ميسرة تمتد إلى 7 سنوات دون فوائد.

وأكد فرهاد عزيزي، الرئيس التنفيذي لشركة «عزيزي» للتطوير العقاري إن طرح مثل هذه العروض يؤكد أن السوق العقارية في الإمارات بلغت مرحلة النضج، حيث أصبح المطورون أكثر دراية بالاحتياجات الفعلية للعملاء على مستوى خطط السداد ونوعية المنتج العقاري على حد سواء.

ولفت إلى أن الشركة قدمت خطة سداد جديدة كلياً إلى السوق العقارية المحلية، تضمنت سداد 80% من ثمن الوحدة العقارية بمشروع «رويال باي ريزيدنس» بعد التسليم، بما يسهم في إيصال رسالة قوية تؤكد متانة السوق وثقة الشركة المطورة في إنجاز المشروع في الموعد المحدد.

تنوع المعروض

وتسابقت الشركات العقارية في الدولة خلال العامين الماضيين على منتجات عقارية متنوعة تغطي الاحتياجات المتباينة لمختلف شرائح المستثمرين ابتداءً من الإسكان الميسور الموجهة للأفراد المتطلعين إلى الانتقال من الاستئجار إلى التملك للمرة الأولى، وصولاً إلى المنتجات العقارية الفارهة التي تستهدف شريحة مختارة من المستثمرين أصحاب الملاءة المالية العالية والذين يتطلعون إلى منتج عقاري يوفر لهم آفاقاً جديدة من الرفاهية.

وأدركت شركات التطوير في هذه المرحلة أن ذوي الدخل المحدود باتوا يشكلون عنصراً مهماً في إنعاش السوق، وجزءاً رئيساً من معادلة النمو المستمرة، لذلك برزت عدة مشروعات ضخمة قدمت خيارات أكثر مرونة من ناحية الأسعار مع الحفاظ على مستويات الجودة التي اشتهر بها العقار في الدولة.

وأكد عبد اللطيف الملا، الرئيس التنفيذي لـ «دبي للعقارات» أن السوق الإماراتية زاخرة بطيف واسع من المشروعات العقارية التي تلبي مختلف احتياجات المستثمرين على اختلاف محافظهم الاستثمارية، واحتياجاتهم الفعلية.

وقال إن هذا التنوع الكبير في المنتج العقاري المتوافر في السوق بشكل عام وأحياناً لدى الشركة الواحدة منح المستثمر المزيد من خيارات الشراء والاستثمار، كما ساهم في احتفاظ السوق العقارية المحلية بمكانتها العالمية، حيث تعد الإمارات حالياً من أكبر الوجهات العقارية الجاذبة للاستثمارات على مستوى العالم.

وأضاف الملا أن «دبي للعقارات» قامت منذ مطلع العام الحالي بطرح أربعة مشروعات تنوعت بين السكني الفاخر والمتوسط، فضلاً عن مشروعات التجزئة والفندقة، لافتاً إلى أن هذه المشروعات جاءت بالعديد من الأفكار الابتكارية الأمر الذي يضاعف من تنافسيتها.

وأوضح الملا أن الشركة لاتزال تحتفظ في جعبتها بمشروعات عقارية هامة مخطط لها تقدر قيمتها بنحو 10 مليارات درهم.

ومن ناحيته، قال عبد العزيز بوخاطر، المدير التنفيذي لعقارات جميرا للجولف، إن شركته نجحت في مد السوق المحلية بعقارات فاخرة ميسورة التكلفة بما يتناسب مع إمكانيات شريحة أكبر من المشترين، مؤكداً أن هذا النهج حقق نتائج ملموسة، حيث تحتضن عقارات جميرا للجولف «المشروع الرئيسي لشركته» حالياً أكثر من 700 أسرة. وأكد بوخاطر أن شركة عقارات جميرا للجولف، استطاعت تقديم طرح عقاري يتماشى مع متطلبات السوق، ويتناسب مع الطبيعة المتطورة لسوق العقارات في دبي، إذ تبرهن الاستجابة الجيدة للمشروعات مدى استيعاب السوق للعقارات ذات التكلفة الميسورة.

انخفاض رسوم الخدمات

وتسابقت شركات التطوير العقاري في الدولة على ابتكار حلول فعالة لتقليص ميزانية رسوم الخدمات التي يتم تحصيلها من الملاك، وذلك لزيادة تنافسية مشروعاتهم العقارية.

وقال محمد خليفة بن حماد، مدير «إدارة تنظيم العلاقات العقارية» في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إن تراجع نسب التضخم أدى بدوره إلى تراجع تكلفة المصاريف التشغيلية لصيانة العقارات، الأمر الذي أثر على تقليص تكلفة رسوم الصيانة بما لا يقل عن 20% خلال العام الحالي مقارنة بالعام السابق.

ومن جانبه، استعرض المهندس فارس سعيد، رئيس مجلس إدارة «دايموند ديفلوبرز» التجربة التي تم تطبيقها في مشروع «مدينة دبي المستدامة» لتمويل رسوم الخدمات، والتي كانت تؤرق شريحة كبيرة من ملاك الوحدات من ريع الأصول التجارية.

ولفت سعيد إلى أن شركة «دايموند ديفلوبرز» التي تطور مشروع مدينة دبي المستدامة قررت من اليوم الأول لإطلاق العمليات الإنشائية بالمشروع إعفاء مالكي الوحدات السكنية من سداد رسوم الخدمات عبر تملكهم حصة بالمناطق التجارية المشتركة بالمشروع.

وقال إن قيمة الأصول التجارية بمشروع مدينة دبي المستدامة، والتي تم تخصيصها لتغطية تكاليف الخدمات والصيانة تبلغ قيمتها نحو 70 مليون درهم وتشمل مركز تسوق، ومساحات مكتبية، ومطاعم ومقاهي، مشيراً إلى أنه من المقرر إنشاء كيان تجاري مستقل خلال المرحلة المقبلة لإدارة هذه الأصول وتحول ريعها لتغطية تكاليف الخدمات.

مناطق جديدة للتملك الحر

زادت رقعة مناطق التملك الحر في الإمارات خلال العامين الماضيين في جميع إمارات الدولة، لتوفر المزيد من الخيارات أمام المستثمر العقاري، لا سيما الوافدين الذين يسعون لتملك العقار بدلاً من استئجاره.

وقال خليفة بن حارب، مدير مؤسسة «الراسخون للعقارات» للاستشارات العقارية، والتي تنشط في السوقين العقاريين بالشارقة، وعجمان، إن طرح المزيد من مناطق التملك الحر بالإمارتين ساهم بشكل رئيس في تنوع المنتج العقاري المعروض.

ولفت إلى أنه يمكن للمستثمر الوافد في الوقت الراهن أن يوجه استثماراته العقارية إلى المشاريع السكنية أو التجارية أو الصناعية في أي من إمارات الدولة دون التقيد الجغرافي بإمارة بعينها.

وطرحت الشارقة لإدارة الأصول الذراع الاستثمارية لحكومة الشارقة خلال 2016 أول دفعة من الأراضي للبيع بنظام التملك الحر في «واحة الصجعة» الصناعية أمام مواطني دول مجلس التعاون الخليجي والمواطنين العرب المقيمين في الدولة أو للإيجار طويل الأجل «نظام الانتفاع» لمدة 100 عام للمقيمين من باقي الجنسيات.

وأكد تقرير صادر عن مؤسسة التنظيم العقاري بعجمان أن العام الحالي سيشهد تسليم 12 مشروعاً عقارياً في المناطق المخصصة للتملك الحر في الإمارة.

ولفت التقرير أن المشاريع العقارية المذكورة والمخصصة للتملك الحر تضم أكثر من ثلاثة آلاف وحدة عقارية، في حين أن عدد المشاريع العقارية التي تم تسليمها العام الماضي 7 مشاريع عقارية مخصصة للتملك الحر.

اقتراب إكسبو 2020

يشكل العام 2016 الفرصة الأخيرة للمستثمرين العقارين الراغبين في اللحاق بركب إكسبو 2020، حيث إن المتوسط الزمني لإنجاز وتسليم المشروعات العقارية يتراوح بين عامين ونصف العام إلى ثلاثة أعوام، وفق خبراء.

وقال إسماعيل الحمادي، المدير التنفيذي لمؤسسة «الرواد للعقارات» إن شريحة كبيرة من المستثمرين العقاريين يدركون أن حجز المشروعات المعلن عنها وتحت الإنشاء سيتم تسليمها بالتزامن مع إكسبو أو قبل الحدث، الأمر الذي دفع مطورين عقاريين لتكثيف إطلاق مشروعاتهم العقارية في الوقت الراهن لضمان إنجاز هذه المشروعات قبل استضافة الحدث العالمي الكبير الذي يتطلب المزيد من الوحدات السكنية والفنادق وغيرها.

ولفت الحمادي إلى أنه منذ لحظة فوز دبي باستضافة معرض «إكسبو 2020» تهافتت العديد من شركات التطوير العقاري على التخطيط والإنجاز وطرح ما في محفظتها من مشاريع كما أن شركات جديدة تأسست بهدف الاستفادة من الفرصة.

النضج العقاري

ابتعدت السوق العقارية في الإمارات القفزات والتراجعات العنيفة لتسجل خلال العامين الماضيين حركة تصحيح هادئة من دون انخفاضات حادة، ما اعتبره خبراء بلوغاً لمرحلة النضج العقاري التي تتسم الاستقرار النسبي مع تسجيل انخفاضات، أو ارتفاعات تدريجية نتيجة مجموعة من العوامل الاقتصادية المؤثرة.

وقال محمد تركي، مدير العقارات في شركة «الوليد العقارية»، إن وصول السوق في الإمارات لمرحلة النضج العقاري يزيد من تنافسيتها وقدرتها على جذب الاستثمارات، حيث تتسم هذه المرحلة بالتحركات السعرية التدريجية المتأنية نتيجة الوعي المتزايد للمطور والمستثمر والوسيط على حد سواء.

وأوضح أنه خلال الأزمة العالمية التي امتدت خلال الفترة من 2008 إلى 2011، انخفضت أسعار العقارات في الإمارات على نحو كبير من دون توافر عوامل منطقية التي تمهد لذلك.

وقال تركي إن النضج العقاري جعل من تصحيح الأسعار الحالي نسخة مختلفة تماماً عن الركود الذي واكب الأزمة المالية العالمية عام 2008، حيث يتمتع السوق الآن بمنظومة تشريعية قوية تعكس العزم على بقاء صناعة العقارات في دبي نموذجاً للنمو المستدام والمربح.

سلطان بن مجرن: الطلب المستدام على العقارات مضمون

دبي (الاتحاد)

أدى انخفاض أسعار بيع العقارات في الدولة على مدار العامين الماضيين بوتيرة أسرع مقارنة بوتيرة انخفاض الإيجارات إلى زيادة ملحوظة في نسبة العوائد التي يمكن تحقيقها من الاستثمار العقاري في الدولة.

وتراوح متوسط العائد السنوي على الاستثمار العقاري في الإمارات خلال الربع الأول من العام الحالي بين 6% و10% ليصبح الأعلى عالمياً في الوقت الراهن، حيث يبلغ في الأسواق الأميركية والأوروبية نحو 3% مقابل 4% في شرق آسيا.

ووفق معادلة احتساب العائد على الاستثمار العقاري فإن الوحدة العقارية التي سجلت قيمتها السوقية نحو 1,25 مليون درهم قبل عامين، كانت تحقق عوائد عائدات إيجارية تتراوح قيمتها بين 70 ألف درهم و80 ألف درهم سنوياً، ما يشكل عائد على الاستثمار تتراوح نسبته بين 5,6% و6,4% من إجمالي قيمة العقار.

ومع الأخذ في الاعتبار التغييرات السعرية التي طرأت على السوق العقارية فإن القيمة السوقية للوحدة لعقارية نفسها، بلغت نحو مليون درهم فيما ظلت عوائدها الإيجارية عند المستويات نفسها تقريباً «من 70 ألف درهم إلى 80 ألف درهم» ما يعني ارتفاع نسبة العائد على الاستثمار ليتراوح بين 7 و8%.

وأكد سلطان بطي بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، متانة السوق العقارية في الإمارات، ومكانتها العالمية المرموقة المستمدة من جودة الحياة والتطور الفائق للبنى التحتية، وهو الأمر الذي يضمن الطلب المستدام على العقارات.

وأكد أن السوق العقارية في دبي يحقق حالياً أعلى عائدات سنوية تتراوح نسبتها بين 6 -8%، ما يعد أعلى مستوى من العائدات الصافية على الاستثمار العقاري قياساً بباقي الأسواق العالمية، حيث إن العائد في أفضل المدن الأخرى لا يتجاوز 5%.

وأشار إلى أن نجاح الاستثمار العقاري في أي دولة لا يقاس بمتوسط العائد، بل ينبغي النظر إلى العديد من العوامل المهمة الأخرى، من أبرزها الاستدامة الاقتصادية المرتبطة بحالة الأمن والاستقرار في البلد، والشفافية، والحوكمة، وآفاق التطور، والازدهار.

وقال إن الإمارات تفوقت على نظيراتها من الوجهات الاستثمارية في جميع المجالات السابقة، كما احتلت موقعا متقدماً على مؤشرات السعادة وسهولة ممارسة الأعمال والشفافية مع تفوق بنيتها التحتية وتشريعاتها التنظيمية.

تسابقت البنوك العاملة في الدولة على طرح منتجات الرهن العقاري وفق قواعد وشروط المصرف المركزي الجديدة والتي تمكن المستفيدين من تمويل 70% من قيمة المنزل الأول للمواطنين و60% من قيمة المنزل الثاني والمنازل اللاحقة للمواطنين، و50% للمنزل الأول للوافدين و40% للمنزل الثاني والمنازل اللاحقة للأجانب.

وأكد هشام عبد الله القاسم، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب في مجموعة بنك «الإمارات دبي الوطني»، أن الظروف مواتية في الوقت الراهن لقيام القطاعين العقاري والمالي بدور متناغم لتحقيق المنفعة المتبادلة، لاسيما وأن التشريعات الصادرة من مصرف الإمارات المركزي والقوانين المحلية تدعم استدامة القطاع العقاري، وتجنبه أي فقاعات سلبية.

وأوضح القاسم أنه يمكن تقديم حلولاً تمويلية مبتكرة تساعد المستثمرين من الفئتين الكبيرة والمتوسطة، مع وجود أعداداً لا بأس بها تتطلع إلى تملك وحدات عقارية لغرض الإقامة أو الاستثمار، لافتاً إلى أنه عند طرح مثل هذه الخيارات التمويلية الملائمة، وخطط السداد المرنة التي تمتد لفترات معقولة، سيتمكن القطاع العقاري من استقطاب عملاء جدد، وتعزيز حركة السيولة، وضمان تحقيق التوازن في معادلة العرض والطلب عن طريق استيعاب الفائض من الوحدات المعروضة.

مروان بن غليطة: السوق أكثر نضجاً بالتوازن بين العرض والطلب

أرست جميع إمارات الدولة قواعد تشريعية لتنظيم القطاع العقاري بكل منها بما يسهم في حفظ حقوق المستثمر، كما تقوم الجهات والدوائر المحلية المسؤولة عن تنظيم القطاع بالإشراف والرقابة على الأطراف الفاعلة بالقطاع مثل المطور، والوسيط، والمقاول.

ودخل القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في أبوظبي، حيز التنفيذ في الأول من يناير 2016، وذلك بعد مرور ستة أشهر على نشره في الجريدة الرسمية.

وتتولى دائرة الشؤون البلدية الرقابة والإشراف على كل الأمور ذات الصلة بالقطاع العقاري، والتنسيق بين البلديات بهذا الشأن، وبموجب القانون أيضاً لن يسمح لأي شخص غير حاصل على ترخيص المهن العقارية من دائرة الشؤون البلدية أن يعمل في هذه المهن.

ويعزز قانون التنظيم القطاع العقاري وما تضمنه من لوائح تنفيذية مبادئ الحوكمة والشفافية في قطاع الأراضي والعقارات، ويحمي حقوق جميع الأطراف المعنية.

ويشجع القانون على جذب الاستثمارات إلى القطاع العقاري ويضمن استدامة النمو فيه، كما يعزز تصنيف إمارة أبوظبي والاقتصاد المحلي، ضمن مؤشرات التنافسية والتنمية الصادرة عن المؤسسات والمنظمات الدولية، ويدعم كذلك الجهود المبذولة لتحقيق أهداف الرؤية الاقتصادية 2030 لإمارة أبوظبي المتمثلة في الارتقاء بجودة الخدمات الحكومية، وتحقيق التنمية المستدامة لتكون واحدة من الاقتصادات والمجتمعات الرائدة عالمياً.

ومن ناحيته قال مروان بن غليطة، المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري، الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي إن الإمارة طورت منظومة تشريعية فعالة ومتكاملة من شأنها التمهيد لنمو مستدام من خلال حماية السوق العقارية من أي هزات ناجمة عن التحديات الاقتصادية الخارجية.

ولفت إلى أن التشريعات المنطقة للقطاع بالإمارة ركزت على حفظ الحقوق من خلال استحداث حساب الضمان المخصص لإيداع الأقساط المدفوعة من قبل الحاجزين، مؤكدا على عدم منح أي استثناءات للمطورين العقاريين في الإمارة فيما يتعلق بضرورة فتح حساب الضمان، إلا في حال تقدم المطور بخطاب ضمان بإجمالي القيمة المالية للمشروع، وتملك أرض المشروع بالكامل. وشدد ابن غليطة على أن منظومة التشريعات القوية تجعل من أزمة 2008 غير قابلة للتكرار في السوق العقارية في دبي، حيث بات السوق أكثر نضجاً من خلال تحقيق التوازن بين العرض والطلب تحت مظلة من التشريعات التي تحدد حقوق وواجبات كل الأطراف.

المصدر: الإتحاد