على الرغم من ان السوق العقاري يشهد توسعا عمرانيا كبيرا تلبية للطلب المتزايد على المساكن نتيجة للنمو السكاني وقيام الدولة بتوزيع منح الأراضي السكنية للمواطنين، وتقديم قروض صندوق التنمية العقاري التي ساهمت بشكل فعال في بناء المساكن والتوسع فيها، إلا أن السوق العقاري شهد خلال الفترة الأخيرة تباينا واضحا في الطلب على المنتجات العقارية، في ظل توجه كثير من الشركات الصغيرة والمتوسطة لتشييد مجمعات سكنية مغلقة ومفتوحة، خاصة في الأحياء التي تتوفر فيها الخدمات زيادة عالية تجاوزت كل التوقعات.

واعتمدت الحكومة عددا من مخططات تقسيمات الأراضي السكنية الحكومية والخاصة في المدن والقرى تلبية للطلب المتزايد على الأراضي السكنية، حيث قدر احتياج الدولة لبناء 1.65 مليون مسكن جديد بحلول العام المقبل 2015 لتلبية الطلب المتزايد على المساكن، كما ان من المتوقع أن تحتاج شركات التطوير العقاري الخاصة والحكومية لبناء نحو 275 ألف وحدة سنويا حتى عام 2015.

وقدرت وزارة الإسكان الاحتياج الفعلي من الأراضي المطلوبة لسد الفجوة الإسكانية في السعودية بنحو 500 مليون متر مربع، وفرت منها وزارة الشؤون البلدية نحو 169 مليون متر مربع عبر 238 موقعا في مختلف المناطق.

وتعد “الأراضي البيضاء” -التي شهدت أسعارها ارتفاعات غير مسبوقة خلال السنوات القليلة الماضية- قضية مثيرة للجدل في السعودية، حيث تؤكد وزارة الإسكان – التي أعلنت أكثر من مرة أنها تدرس فرض رسوم على الأراضي البيضاء- أنها تعد أحد أهم أسباب أزمة الإسكان في المملكة في حين لم تُتخذ لحد الآن خطوات عملية لمعالجتها لصالح خطتها في بناء 500 ألف وحدة سكنية لم يتم الانتهاء من أكثرها بعد.

ولم تعد مشكلة السكن عبئا على الدولة والمطورين فقط، بل هي الحدث الأهم والأكبر لكل مواطن يقطن بالإيجار، حيث انها نتاج تراكمات لا يمكن حلها في فترة وجيزة، كما أن وزارة الاسكان لم تشرع في عملها إلا حديثا، وهي تبذل جهودا حثيثة وتمتلك إمكانيات وأراضي، ولكنها لا تملك الحلول القاطعة بالطبع، وعلى الرغم من ذلك فهي مطالبة بمضاعفة الجهود وتسريع العمل بشكل أكبر، فالمطورون المحليون جاهزون، ولديهم الاستعداد للعمل الذي يرتهن بتوفير الأراضي والخدمات ومنح تراخيص البناء وتوفير التمويل.

ونجحت الوزارة في توفير أعداد كبيرة من الأراضي في مكة المكرمة والمدينة المنورة والرياض والدمام، وهناك أحياء كاملة في الرياض، على سبيل المثال، بنيت على أراضي المنح، وفي المقابل بعض المناطق الأخرى يصعب وجود مساحات كافية من الأراضي لتلبية جميع الطلبات، مثل المنطقة الشرقية، لطبيعة المنطقة البترولية، أو الجنوبية، لصعوبة تضاريس المنطقة، في حين تم توفير أعداد كافية من المنح في المدن الصغيرة والمتوسطة ولم تكن فيها قوائم انتظار طويلة.

ويطالب خبراء بسد الفجوة بين المطورين ووزارة الإسكان بكافة الطرق الممكنة وبشكل سريع مع تقريب وجهات النظر بين الطرفين وتذليل الصعوبات أمام المطورين العقاريين ووضع أنسب الحلول الممكنة، مرجعين عزوف الشركات العالمية للتطوير العقاري في الاستثمار بمشروعات الإسكان داخل المملكة إلى قلة الحوافز والبيروقراطية وصعوبة إجراءات استقدام العمالة وارتفاع أسعار الأراضي التي هي اهم العناصر في حل مشكلة الاسكان.

وأوضح هؤلاء الخبراء ان تخطيط الأراضي البعيدة عن التجمعات السكنية يشكل فراغات تتحول فيما بعد إلى عبء كبير على مزودي الخدمات، وترفع من الكلفة المالية على الدولة خاصة في الأمور المتعلقة بشبكات الكهرباء والمياه، مبينين أنه عندما يتم إنشاء شبكات الخدمات تكون مبنية على دراسة تفصيلية لحاجة السكان مع إضافة زيادة معينة لمنع الضغط على الشبكة، لكن إذا تم ملء الفراغات بمخططات جديدة تقام بين التجمعات العمرانية، والمخططات البعيدة فإنها تتسبب في تغيير خريطة الخدمات، وترفع من الأعباء المالية على الدولة، وتصرف الجهود في عمليات ترقيعية.

من جهتها، طالبت توصيات لمجلس الشورى وزارة الإسكان بالإسراع في تجهيز ما لديها من أراضٍ ووضع برنامج زمني لتوزيعها على المواطنين بعد صدور آلية الاستحقاق، وطالبت كذلك لجنة الخدمات والمرافق العامة الوزارة بالعمل على إيجاد حلول عاجلة للاستفادة من الأراضي البيضاء المخصصة للاستخدام السكني داخل النطاق العمراني. كما دعت التوصيات إلى تعزيز دور القطاع الخاص في المساهمة في توفير الوحدات السكنية بأسعار مناسبة وتقديم حزمة من الحوافز والتسهيلات اللازمة لذلك.

كما طالبت التوصيات التي جاءت على التقرير السنوي الثاني لوزارة الإسكان بالتنسيق مع صندوق التنمية العقارية لدراسة بدائل مساندة للتمويل العقاري من خلال القطاع الخاص بشروط وإجراءات ميسرة، واقترحت على الوزارة إعداد برامج إعلامية عن مشروعات الإسكان وزيادة التواصل مع المواطنين لتوسيع نطاق تفاعلهم مع قضايا الإسكان.

وبين عقاريون ان عدم تطوير أراضي المنح في السعودية بات يشكل عائقا كبيرا أمام ملاكها الراغبين في تملك المساكن، ففي الوقت الذي بلغ فيه عدد أراضي المنح التي قامت الحكومة السعودية بتوزيعها على مواطنيها خلال السنوات الماضية نحو 2.2 مليون قطعة أرض، فان معظم هذه الأراضي يحتاج إلى التطوير.

وتأتي هذه المستجدات في الوقت الذي كشفت فيه دراسة اقتصادية حديثة أن 10 ملايين سعودي يقطنون مساكن بالإيجار، حيث شملت هذه الدراسة جميع السعوديين وعائلاتهم الذين لا يمتلكون مسكنا، يأتي ذلك في الوقت الذي بدأت فيه الحكومة السعودية خلال الأشهر القليلة الماضية بالعمل على إيجاد حلول عصرية لمشكلة عدم تملك السكن في البلاد، جاء ذلك من خلال تسهيلات جديدة قدمها صندوق التنمية العقاري، بالتعاون مع البنوك المحلية.

وكانت وزارة الإسكان السعودية انهت المرحلة الأولى من مشروع أرض وقرض والبدء في تخطيط الأراضي، بعد الانتهاء من 60 في المئة من مشاريع البنية التحتية، تمهيدا لمنح المواطنين أراضي مطورة وقروضا مالية فورية بقيمة 500 ألف ريال، حيث ستكون الأراضي والوحدات السكنية جاهزة مع جاهزية إقرار قائمة الاستحقاق المرفوعة لديوان مجلس الوزراء.

وتعتزم وزارة الإسكان السعودية تجهيز حوالي 3.75 مليارات متر مربع من الأراضي في مختلف مناطق المملكة خلال الخطة الخمسية العاشرة بهدف تنفيذ وحدات سكنية تكون قادرة على إطفاء 40 بالمئة من حجم الطلب على المساكن. ويأتي هذا بعد أن هيأت وزارة الإسكان الكثير من السبل المؤدية إلى تحقيق غايتها في السنوات المقبلة من خلال رفع توصيات إلى الجهات العليا تمهيداً لإقرارها في إطار عمل متواصل يسهم في خفض معدلات الطلب على امتلاك السكن إلى أقل من 10 بالمئة من إجمالي العدد السكاني للمواطنين خلال 10 سنوات.

إلى ذلك، اعتبر عبدالرحمن المهيدب الرئيس التنفيذي لشركة وثرة للاستثمار والتطوير العقاري: أن مشاريع الإسكان من أفضل المجالات الملائمة للشراكة المأمولة بين القطاعين الحكومي والخاص، ضمن العديد من المجالات التي يمكن تطويرها من خلال هذه الشراكة، وهناك العديد من التجارب الدولية المميزة، التي قامت بسن قانون خاص لتنظيم الشراكة بين القطاعين العام والخاص وجهات مشرفة على تطبيق هذا القانون. مبينين أن المعالجة الفاعلة لسوق الإسكان، يجب أن تنتهي بحلول عملية لخفض قيمة الأراضي ومساعدة المواطنين على التملّك بشكل أكبر، مشيرين في الوقت ذاته إلى الجهود الحكومية الكبيرة التي تهدف إلى تطوير قطاع الإسكان، عبر اطلاق خططها التنموية المستقبلية، بالإضافة الى القرارات الملكية التي أثرت السوق بشكل فعلي وشهد خلالها حراكا كبيرا وذلك من خلال إستراتيجية واضحة لبناء الوحدات السكنية المناسبة لجميع المواطنين على اختلاف طبيعتهم، ودفعت استراتيجية الدولة صندوق التنمية العقاري للتحرك لتوفير نماذج وبرامج متنوعة تصب في خدمة المواطن، عبر تقديم خدمات جديدة ستسهم اسهاما فاعلا على المدى القصير في تضييق الهوة الائتمانية بين قيمة المسكن، وقدرة المواطن المالية.

المصدر: الرياض – أسامة الجمعان