لماذا لم ينجح مفهوم جمعيات ملاك العقارات في السوق في بلوغ الغايات التي جاءت بالقانون الذي جاء بها؟ وكيف أصبحت الشركات التي تدير تلك الجمعيات متحكمة بمصائر العباد من الملاك والمستأجرين؟ ثم ما دخل المستأجرين بتلك الجمعيات ومشكلاتها؟ وكيف ولماذا يسيطر العديد من المطورين العقاريين على تلك الجمعيات سراً؟

هناك 6 أسباب يضعها (البيان الاقتصادي) أمام دائرة أراضي وأملاك دبي وهي كافية لحمل الدائرة على استعجال عملية تقييم أداء تلك الجمعيات وربما إعداد تشريع جديد يتناسب مع بلغته الدائرة نفسها من إنجازات شكلت أساساً متيناً لنمو السوق العقاري وتحقيقه إنجازات عالمية مرموقة على صعيد التنظيم وحفظ الحقوق وسهولة ممارسة الأنشطة العقارية. الأسباب الستة التي ترد لاحقاً حصيلة أبرز اتهامات جرى التأكد منها بعد أن تبادلها مطورون ضد ملاك ومن ملاك ضد مطورين وجمعيات ملاك ومن جمعيات ملاك ضد شركات ادارة جمعيات ملاك وهي:

1- ( باستثناء اعمار ونخيل ومراس ودبي للعقارات وداماك التي تدير جمعيات ملاكها لضمان جودة الملكيات المشتركة) المطور وحباً بالمال لا يزال يتدخل في عمل تلك الجمعيات بل إن بعض المطورين يحدد سلفاً نتائج انتخاب مجلس إدارة الجمعية والشركات التي ستتعاقد معها لصيانة العقار. بعض المطورين يفرضون على الجمعية الاستعانة بشركات يملكها المطور نفسه أو احد افراد عائلته والهدف واضح.. جني المزيد من الأرباح من الملاك الذين جنى منهم ارباحاً بعد بيعهم العقار.

2- آلية انتخاب مجالس تلك الجمعيات وبسبب عدم تفرغ اغلب ملاك العقارات وحضور تلك الانتخابات تمضي في إطار المحاباة والمصالح الضيقة ما يجعلها بعيدة عن الحرفية في تحقيق الغايات التي أسست لولادة تلك الجمعيات.

3- بعض العقارات في منطقة (دبي مارينا مثلاً) لا تزال تحت سيطرة المطور بالكامل وهو من يقوم بجمع الرسوم من الملاك وهو من يقوم عن طريق مقاولين فرعيين بتحصيل الرسوم التي لا تتناسب مع قيمة الخدمات التي يقدمها.

4- بعض المطورين بدأوا بالالتفاف على قانون جمعيات الملاك سواء بإعفاء المشترين من رسوم الصيانة وتحويلها على سعر العقار أو من خلال تأسيس جمعيات ملاك يحكم مجالس إداراتها ملاك عقارات من أقرباء وأصدقاء المطور.

5- بعض عمليات التعاقد التي تتم بين الجمعية وشركة إدارة العقارات أو بين الجمعية ومزودي الخدمات أو بين شركة إدارة جمعيات الملاك ومزودي الخدمة تتم في الغالب وفق مصالح متبادلة بين الأطراف سواء في هذا المشروع أو ذاك اي (مرر لي هذه في هذا المشروع وأقوم بتمرير ما تريد في المشروع الثاني).

6- بعض الملاك بدأوا بترحيل مشكلاتهم مع جمعيات الملاك لتقع على رأس المستأجرين وخاصة في ما يتعلق بسداد رسوم الصيانة ورغم أن العقود التي أبرمها أولئك الملاك مع المستأجرين لا تنص على قيام المستأجر بسداد تلك الرسوم إلا أن شركات إدارة العقارات لا تتأخر في (معاقبة) المستأجر على (خطأ) المالك ومن أبرز تلك العقوبات قطع التيار الكهربائي أو إيقاف التكييف المركزي حتى (يتأدب) المستأجر ويسدد ما بذمة المالك من مستحقات للجمعية التي تسدد جزءاً منها لتلك الشركة.

مكاسب

يتفق العاملون في السوق العقاري على فشل أغلب جمعيات ملاك العقارات في تحقيق الأهداف المرسومة لها بموجب القانون رقم 27 لسنة 2007، وتتلخص بتحمل مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة في مشاريع التملك الحر بما يحمي مكاسب السوق وحماية حقوق ملاك العقارات.

وتختلف الأسباب التي تقف وراء تعثر تلك الجمعيات في أداء مهامها بين جهل تلك الجمعيات وعدم حرفيتها من جهة وبقاء سطوة المطور العقاري عليها من جهة أخرى من دون أن يعني ذلك (براءة) مالك العقار نفسه الذي قد يكون هو من بين أسباب ذلك الفشل.

ويجزم العاملون في السوق العقاري أن دائرة أراضي وأملاك دبي نجحت أخيراً بضبط سلوك شركات التطوير العقاري لجهة عدم التدخل في عمل تلك الجمعيات المسؤولة عن صيانة وسلامة العقار وحماية حقوق الملاك، إلا أن شكاوى الملاك لم تتوقف ومطالباتهم بالحلول حتى مع التدخل السريع لأراضي دبي أو مركز فض المنازعات الإيجارية. وتذهب آراء العديد من العاملين في السوق العقاري إلى ضرورة البحث في آليات جديدة تعيد لمفهوم جمعيات الملاك هيبته؛ فالعديد من المراقبين لا يخفون قلقهم من تزايد التخبط الذي يرافق سلوك بعض تلك الجمعيات أو الشركات التي تديرها أو المطورين المسيطرين عليها، فضلاً عن مخاوف من انزلاق صناعة إدارة المرافق نفسها إلى مستويات متدنية على حساب جودة الخدمات تحت شعارات التنافسية.

ويرى (البيان الاقتصادي) أن الحل الناجع لمشكلات الملاك مع جمعيات الملاك أو مشكلات جمعيات الملاك مع الشركات المرخصة لإدارة تلك الجمعيات أو مشكلات الكل مع الكل لن تطوى ما لم تُعِد دائرة أراضي وأملاك دبي النظر في التشريعات التي تنظم عمل تلك الجمعيات.

ما ذنبه؟

تكررت حالات معاقبة المستأجر على عدم سداد المالك لرسوم الصيانة لجمعية الملاك وبدل أن تتجه الشركة التي تدير الجمعية إلى المالك فإنها تضغط على المستأجر (في حالة قيام المالك بتأجير عقاره). هذا التصرف يحمل دلالتين الاولى إما جهل جمعية الملاك بالقانون أو عدم اكتراثها للقانون نفسه وفي الحالتين يتوجب على السلطات المعنية ردع المتطاولين على هيبة القانون.

ومن المكاسب ان للمستأجر جهة تحميه وهي مركز فض المنازعات الإيجارية الذي حقق نجاحاً باهراً وتعامل بحنكة ورصانة مع ملف شائك من التحديات وتمكن من إثبات نفسه في زمن قصير.

وسبق للقاضي عبدالقادر موسى رئيس مركز فض المنازعات الإيجارية، نائب مدير عام محاكم دبي، التشديد على أن المادة 34 من قانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، حظرت على المؤجر قطع الخدمات عن العقار، أو التعرض للمستأجر بأي صورة من الصور، للحيلولة دون انتفاعه بالعقار، ويكون للمستأجر في هذه الحالة اللجوء إلى مركز الشرطة الذي يقع العقار في دائرة اختصاصه لطلب إزالة التعرض أو إثبات حالته، وكذلك اللجوء إلى (المركز) برفع دعوى معززة بالتقارير الرسمية المثبتة لوقوع التعرض، وذلك لتعويضه عما يكون قد أصابه من ضرر.

تدخل

لا تتوقف دائرة اراضي وأملاك دبي عن مراجعة وتقييم كل آليات عمل السوق العقاري سواء المطورين أو الأنشطة المرتبطة به وعندما رصدت تحكم بعض المطورين بالمبنى حتى بعد إنجازه رأت تحديد 6 متطلبات لإصدار عدم ممانعة غلق حساب الضمان للمشروع العقاري، من خلال إدارة تنظيم العلاقات العقارية في مؤسسة التنظيم العقاري الذراع التنظيمية للدائرة لردع المطور عن التحكم بالعقار ما يحرمه من غلق حساب الثقة وتسلم باقي مستحقاته.

وقال مدير أول إدارة تنظيم العلاقات العقارية في مؤسسة التنظيم العقاري، محمد بن حماد، لـ«البيان الاقتصادي»، إن المطور العقاري ملزم في إطار تلبية الشروط بتعيين شركة مرخصة من مؤسسة التنظيم العقاري للكشف على المباني المنجزة، على أن تقوم الأخيرة بتقديم تقرير يوضح حالة المبنى الإنشائية.

إضافة إلى إلزام المطور بإجراء الإصلاحات إن وجدت لمدة عام من تاريخ التسليم قبل أن تسمح له الدائرة باسترداد مبلغ الضمان، مشيراً إلى أن الدائرة ألزمت المطور استخراج ملكيات الوحدات للمستثمرين وتسجيل مخططات مناطق المساحات المشتركة. ولفت إلى إلزام المطور بتسليم الوحدات للملاك، وتأسيس جمعية لأولئك الملاك وتسليم الجمعية إدارة المبنى وعقد اجتماع جمعية العمومية وانتخاب الأعضاء وتقديم رسالة عدم ممانعة من جمعية الملاك، تفيد بالموافقة على غلق حساب الضمان للمشروع.

وأشار ابن حماد إلى أن الشروط الستة ملزمة للمطورين العقاريين، وعدم تلبيتها لا يسمح بغلق حساب ضمان المشروع الذي تودع فيه أموال المشترين، ويجري سحبها لمصلحة المطور حسب نسب الإنجاز.

وعلى صعيد آخر لتنظيم عمل جمعيات الملاك تقوم اراضي دبي في الوقت الراهن بالعمل على إصدار وثيقة تأمين موحدة على العقارات. وأوضح في تصريحات لـ(البيان الاقتصادي) أن وثيقة التأمين (البوليصة) ملزمة لجمعيات الملاك في المشاريع العقارية القائمة في الإمارة ضد مخاطر عدة قد يتعرض لها العقار في مقدمتها الحرائق كما أنها تضمن التعويضات للمتضررين. وأشار ابن حماد إلى أن العقود الحالية للتأمين على المباني والوحدات العقارية متباينة ولا ترتقي إلى تطلعات اراضي دبي في الوصول بالسوق إلى الصدارة العالمية على هذا الصعيد.

خصوصية

يرى العضو المنتدب لشركة اعمار العقارية، أحمد المطروشي، ان قيام بعض المطورين الرئيسيين بإدارة جمعيات الملاك في المشاريع التي طورتها ضامن وحيد لجودة العقار على المدى الطويل وحام للقيمة الرأسمالية للعقار وبالتالي لحقوق المالك من جهة ولسمعة المطور من جهة ثانية.

وأشار إلى أن اعمار تتبع معايير تتفوق حتى على العالمية في ما يتعلق بإدارة جمعيات الملاك لضمان تحقيق الأهداف المنشودة. لافتاً إلى أن الشركة كانت أول الشركات العقارية تطبيقاً للقانون الذي نظم عمل جمعيات الملاك فبعد صدوره مباشرة رسخت اعمار هويتها وريادتها في تطوير المجمعات السكنية المتكاملة في دبي بتأسيس 39 مجلساً مؤقتاً للملاك عام 2010 حتى تحولت لاحقاً إلى جمعيات تطبق أفضل ممارسات إدارة المجمعات العصرية. العضو المنتدب لشركة داماك العقارية زياد الشعار يتشارك الرأي ذاته إذ يقول إن الضمانات غير موجودة فيما لو جرى إسناد إدارة جمعيات الملاك إلى شركات ربما لا تتمتع بالخبرة اللازمة في الحفاظ على قيمة العقار وجودته على المدى البعيد.

واوضح الشعار أن سمعة المطور العقاري تكون على المحك بسبب رداءة إدارة العقار أو تراجع قيمته وهذا ما دفع بخصوصية بعض الشركات في تولي هذه المهمة بعيداً عن حسابات الربح بقدر ما هي حسابات تتعلق بجودة العقار وبالتالي جودة السوق العقاري برمته.

نموذج

ترى زينب محمد المدير التنفيذي لإدارة العقارات والتسويق في وصل للعقارات، ان الشفافية والحرفية وحماية في إطار عمل جمعية الملاك أو الشركات التي تدير تلك الجمعيات بموجب القانون هي المفتاح والحل لجميع المشكلات والتحديات التي تواجه إدارة المرافق عموماً.

واوضحت أن وصل تمكنت بخبرات 3 عقود وطاقم غاية في الحرفية من تطوير آلية فريدة تضمن تقديم أعلى خدمة للمتعاملين وتكتمل هذه الخبرة عن طريق معرفة وصل في سوق إدارة جمعيات الملاك، على نحو يماثل أرقى المعايير العالمية، وما تحظى به من اعتراف من قبل الجمعيات الرائدة.

ويجزم المراقبون بأن سوق إدارة المرافق ينمو بقوة ولعل ذلك ما دفع بـ«ديار للتطوير»، إلى تطوير قسم إدارة المرافق في الشركة ليصبح شركة مستقلة قائمة بذاتها. وأصبح اسمها ديار لإدارة المرافق لتقوم باستثمار النمو والنجاح الذي شهده القسم مؤخراً والبناء عليه من خلال رؤية استراتيجية وإدارة جديدة. وبذلك تكتمل لدى ديار عمليات التطوير العقاري وإدارة العقارات وإدارة جمعيات الملاك. ما يوفر حلول خدمات عقارية متكاملة لتلبية احتياجات ملّاك العقارات.

وتعد ديار لإدارة المرافق مزوداً لخدمات إدارة المرافق المتكاملة للمشاريع العقارية والتجارية والتجزئة في دولة الإمارات العربية المتحدة. وتستخدم المؤسسة، التي تدير بنجاح محفظة واسعة تتجاوز 500 عقار وما يقارب 20 ألف وحدة.

وقال سعيد القطامي، الرئيس التنفيذي لشركة ديار للتطوير: تمثل الشركة الجديدة نقلة نوعية تضاف إلى سجل إنجازاتنا الحافل، وتأتي نتيجة للنمو المتواصل وزيادة الطلب على خدماتنا لإدارة المرافق.

ويعود هذا النجاح المستمر إلى التزامنا الراسخ بتوفير خدمة متميزة للعملاء، وحلول ذكية ومتكاملة لإدارة المرافق. ويعكس تحويل قسم إدارة المرافق في ديار إلى شركة مستقلة قدرتنا على تطوير محفظة خدماتنا وتجاوز توقعات عملائنا.

تحديات

سأل (البيان الاقتصادي) جمال عبدالله لوتاه، الرئيس التنفيذي لـ«إمداد»، على هامش إحدى الفعاليات عن سوق ينمو بالمليارات ويواجه تحديات فأجاب: من أبرز التحدّيات التي تواجه قطاع إدارة المرافق في منطقة الشرق الأوسط هو عدم وجود وعي كافٍ بكافة الجوانب المتعلّقة بالقطاع، إذ نجد أنّ العديد من القطاعات التي تتعامل بشكل مباشر مع المستخدم النهائي لا تستعين حتّى الآن بخدمات إدارة المرافق. وذلك مرده إلى أنّه لا يزال يُنظر إلى قطاع إدارة المرافق أنه لا يمثّل قيمةً مضافةً بقدر ما يشكّل عبئاً مادياً على الشركات. ولذلك، هناك حاجة قويّة لتحسين صورة القطاع بأنّه رافد مهم للارتقاء بالجودة وكفاءة المؤسسّات بدلاً من مجرد التركيز على الجوانب المالية له.

ومع تزايد الوعي لدى السلطات الحكومية والمجتمع العام بأهمية الاستدامة والشؤون البيئية، يواجه مديرو المرافق الآن مزيداً من التحدّيات التي تتطلّب منهم التقيّد بإطار عمل أكثر تنظيماً وفي الوقت نفسه مواصلة الجهود لإيجاد حلول مبتكرة لتحسين أداء المرافق.

وعي

يقول يوسف الكردي رئيس «فرتشو لاند للتطوير العقاري»، إن عدم الوعي بإدارة العقارات أو بالقوانين المنظمة لعمل جمعيات الملاك وتكاسل بعض الملاك عن المتابعة والمراقبة يفتح الباب أمام كل تلك التحديات. وأشار الكردي إلى أن إدارة المرافق بالنسبة للكثيرين لا تتعدى (خدمات تنظيف وحراسة) بينما هي في الواقع سلة واسعة ومتنوعة من الخدمات التي يحتاج إليها العقار لإدارته بطريقة احترافية لضمان الحفاظ على قيمته.

وأشار إلى أن ادارة جمعيات الملاك أو بالأحرى صناعة إدارة المرافق كنشاط اقتصادي عقاري حققت قفزات هائلة على مستوى العالم، لكنها لا تزال بعيدة عما وصلت اليه دبي رغم التطورات الهائلة التي شهدها السوق لجهة النهضة العمرانية وتحديث وتطوير البنية التشريعية.

أما سعيد عبدالكريم الفهيم الرئيس التنفيذي لـ(ستراتوم لإدارة جعيات الملاك) فيقول إن الممارسات الخاطئة لبعض جمعيات الملاك والتفافها على القوانين لا تخدم سمعة السوق وتعرقل نمو نشاط اقتصادي لا يستهان به، مؤكداً ارتفاع الطلب على الحلول المتعلقة بإدارة العقارات بشكل ملحوظ مع توجه أصحاب العقارات والمطورين نحو مراعاة قوانين البناء الحكومية الجديدة والمعايير العالمية للجودة.

وقال الفهيم دائرة اراضي وأملاك دبي ولا سيما مؤسسة التنظيم العقاري تبذل جهوداً كبيرةً لتنظيم عمل تلك الجمعيات وتريد أن ترى تلك الجمعيات متوافقة حتى مع مضامين قوانين البناء الخضراء والمعايير البيئية الجديدة ولا تتأخر في تشجيعها على اعتماد نهج أكثر شمولية في مجال صيانة الممتلكات لأن ذلك بدوره يؤدي إلى تعزيز نمو السوق ودور شركات إدارة المرافق في تحقيق أعمال أجندة التنمية المستدامة في القطاعين الحكومي والخاص على حد سواء.

مفتاح

من جهته يقول فاوتر مولمان مدير مجموعة سيتي سكيب ان جودة إدارة المرافق هي المفتاح للحفاظ على قيمة العقار، وخفض تكاليف التشغيل وتحسين الاستدامة لبيئتنا القائمة. لافتاً إلى أن الصناعة قيد التطوير إقليمياً، لكن الخيارات تتحسن بشكل سريع وتساهم في تغيير ملامح المنتجات ذات الجودة في القطاع العقاري.

أما طارق شوهان، الرئيس التنفيذي لشركة «إي إف إس» لخدمات إدارة المــرافق التي تدير محفظة مرافق عقارية بمليارات الدراهم وتشكل سوق الإمارات ما يزيد على 60% منها فيقول إن شركته تعمل وفق آليات الاستدامة والتعقل والوقاية.

المصدر: البيان