أكد تقرير «القطاع العقاري لدول مجلس التعاون الخليجي» الصادر عن شركة كامكو إنفست أن دبي استحوذت على 52.1 % من إجمالي قيمة الصفقات العقارية التي تم تنفيذها على مستوى المنطقة ككل خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 وتمكنت من تعويض تراجع الأسواق الرئيسية الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت. إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 57 % تقريباً على أساس سنوي خلال الفترة الممتدة ما بين يناير وأكتوبر 2023 وفقاً للبيانات الصادرة عن «دي إكس بي انتراكت»، بدعم رئيسي من ارتفاع أسعار المطورين الرائدين وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة تحت الإنشاء لكل من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم. واستحوذت الإمارات على معظم قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 متخطية توقعات 2022 بأكمله.

وبلغت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي 171.6 مليار دولار خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023، بنمو بلغت نسبته 21.1 % على أساس سنوي مقابل 141.7 مليار دولار في الفترة المماثلة من عام 2022، وفقاً لتحليل «كامكو إنفست» للتقديرات الرسمية المتاحة.

وقفزت قيمة الصفقات العقارية في أبوظبي بنسبة 56 % خلال التسعة أشهر الأولى من 2023. وساهم أداء الأسواق الإماراتية في تعزيز القيمة الإجمالية للصفقات العقارية لدول مجلس التعاون الخليجي خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 لتتخطى تقديرات العام 2022 بأكمله البالغة 165.8 مليار دولار. إلا أن عدد الصفقات ظل مستقراً على نطاق واسع على أساس سنوي (-0.8 %) خلال العشرة أشهر الأولى من 2023 ووصل إلى 495.872 صفقة، على الرغم من القفزة التي تجاوزت 43 % و36 % التي شهدتها الصفقات العقارية في دبي وأبوظبي.

وعلى الرغم من ذلك، ارتفع متوسط قيمة الصفقات العقارية الخليجية التي تم تنفيذها خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 بنسبة 22.1 % على أساس سنوي، وذلك في ظل تقدير المستثمرين لقيمة المنتجات العقارية الرائدة المتاحة في السوق على الرغم من ارتفاع الأسعار التي يطلبها المطورون. وقد يصبح العرض في معظم القطاعات العقارية حساساً تجاه الرياح المعاكسة التي قد تسود في العام 2024، إلا أن المطورين الرائدين الذين يتمتعون بسيولة قوية قادرون على التطور بسرعة لتوفير أنواع المنتجات المناسبة للسوق. بالإضافة إلى ذلك، رأى التقرير أن أداء التسعير القوي في أواخر الدورة سيستمر للأصول المميزة عالية الجودة في القطاعات الفرعية العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي في 2024، إلا انه من المتوقع أن يتحقق هذا النمو فقط في أسواق محددة يتميز بها المستثمرون بالانتقائية ومراقبة النشاط الاقتصادي وأسعار الفائدة بصفة عامة.

تواصل النمو في 2024

وتوقع تقرير «كامكو إنفست» أن تسجل أسعار العقارات السكنية نمواً معتدلاً، مع استقرار العائدات في عام 2024.

وقال: استمر تزايد أسعار العقارات السكنية في الأسواق الرئيسية حتى الربع الثالث من 2023 بدعم من قوة الطلب على العقار الاستثماري وتباطؤ إنجاز المشاريع. وفي دبي، ارتفعت الأسعار بنسبة 18.4 % حتى نوفمبر 2023 على أساس سنوي وفقاً لشركة فاليو سترات، مدفوعة بصفة رئيسية بنمو الطلب على منازل الأسرة الواحدة والفيلات الفاخرة، في حين أن العرض الإضافي الخاص بتلك المنتجات ما يزال يعتبر محدوداً مقارنة بالعرض بصفة عامة. ونتيجة لذلك، شهدت أسعار الفيلات نمواً بنسبة 23.3 % على أساس سنوي، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 14.1 % في نوفمبر 2023.

وأضاف: يواصل المطورون في دبي الاستفادة من تحسين المواصفات وتعديل خطط ما بعد البيع للمشروعات الجديدة سعياً منهم للحفاظ على زخم الأسعار. وفي أبوظبي، انخفض نمو أسعار الوحدات السكنية بنسبة 3 % على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من 2023 وفقاً لشركة جيه إل إل، حيث تشير التقارير إلى قوة الطلب على مشاريع التطوير العقاري الجديدة، خاصة في المناطق الاستثمارية، مع التركيز بصفة خاصة على مشاريع المنازل والفلل. وشهدت دبي قفزة بنسبة 28.9 % على أساس سنوي في متوسط الإيجارات السكنية وفقاً لشركة فاليو سترات، إذ واصل المستثمرون رفع الإيجارات للحفاظ على إجمالي العائدات في حدود 6.5 %.

المساحات المكتبية

وتابع: المقرات الإقليمية في دبي والرياض ستظل قوية، والمطورون يوفرون عروضاً محدودة للسوق: فقد شهدت إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في دبي نمواً هائلاً (29 %) في ظل استمرار الطلب على المباني المكتبية عالية الجودة، ومع مواصلة بعض القطاعات توسيع نطاق تواجدها، حيث كشفت شركة أستيكو عن تزايد الطلب وتحسن الإيجارات، هذا فضلاً عن وجود قوائم انتظار للمساحات المكتبية المدارة بشكل جيد والمجهزة بالكامل من الشركات التي تتطلع إلى توسيع نطاق تواجدها في السوق. ويواصل مطورو المساحات المكتبية في المنطقة الحفاظ على العرض المحدود بسبب الفارق الزمني بين وضع تصور للتصميم والانتهاء من التنفيذ بسبب المخاطر المحتملة لتعرض العرض لظروف اقتصادية غير مواتية. ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي إلى 29.85 مليون متر مربع بنهاية 2023، مقابل 28.54 مليون متر مربع في 2022، وفقاً لتحليل «كامكو إنفست» لبيانات الاستشاريين. وتظل القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين، إلى جانب النفط والغاز في التصدر كأبرز مصادر الطلب على العقارات المكتبية، هذا إلى جانب بعض المصادر الجديدة مثل قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والتي تعد المحرك الأساسي لاستيعاب المزيد من المساحات عالية الجودة. وتمكنت القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين مرة أخرى من ترسيخ مكانتها كقطاعات رئيسية تقود عملية الطلب على المساحات المكتبية في الرياض ودبي وأبو ظبي في 2023، بينما يتوقع أن تظل شركات قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات والرعاية الصحية / الأدوية والشؤون القانونية من شاغلي الوحدات المكتبية النشطين، وهو الاتجاه الذي بدأ في الظهور منذ العام 2020. بالإضافة إلى ذلك، ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة LEED، والتي تراعي عدداً من العناصر الهامة مثل الرفاهية والبنية التحتية التي تتسم بمستويات أفضل من الترابط والاتصال.

المستودعات الصناعية

ومع استمرار نقص المعروض من المستودعات الصناعية وفقاً لمستوى الاستدامة، ومراكز التسوق الإقليمية الكبرى تستعيد مكانتها في العام 2023: ظلت مساحات المستودعات الصناعية المتخصصة عالية الجودة مطلوبة في كافة أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي في ظل نقص المعروض. وارتفعت إيجارات هذه المساحات، مما أدى إلى اتساع الفجوة الإيجارية مقارنة بالمساحات ذات الجودة المنخفضة، ولا يزال الطلب على المستودعات ذات المواصفات العالمية قوياً، هذا إلى جانب المالكين الذين يمكنهم تحديث أصولهم القديمة للحصول على فروق أسعار، بناءً على بيانات الاستشاريين في كافة أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي.

وشهدت إيجارات كافة أسواق قطاع التجزئة في دول مجلس التعاون الخليجي باستثناء الدوحة نمواً على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من 2023، وفقاً لبيانات المستشارين. وذكرت شركة جي إل إل أن أصحاب مراكز البيع بالتجزئة في الإمارات واصلوا تحسين مساحاتهم لجذب الزوار وزيادة طلب المستأجرين مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 5 % على أساس سنوي في دبي وأبوظبي. ويواصل أصحاب مساحات مراكز التسوق عبر الأسواق المختلفة تركيزهم على زيادة بصمة الترفيه العائلي لجذب الزوار. وعلى جانب الطلب، يقوم تجار التجزئة باستمرار بتقييم خطط التوسع في مراكز التسوق ودراسة التأثير المحتمل الناجم عن زيادة استراتيجيات القنوات الشاملة والحملات التسويقية التي يقودها المؤثرون للحفاظ على الربحية والحصة السوقية. وفي أسواق مثل دبي على سبيل المثال، أفادت التقارير أن مشغلي مراكز التسوق تمكنوا من إعادة توظيف المساحات التي تشهد انخفاضاً في الإقبال وتحويلها إلى مراكز تنبض بالحياة تقدم مجموعة من وسائل الراحة مثل العيادات والصالات الرياضية.

أسهم المطورين العقاريين

لفت تقرير «كامكو إنفست» إلى أن مؤشرات الأسهم العقارية في الإمارات والسعودية واصلت أداءها المتفوق وشهدت مكاسب قوية خلال الفترة الممتدة من يناير إلى نوفمبر 2023. ووفقاً لمؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة ريفينيتيف ارتفع أداء القطاع بنسبة 19.2 % متفوقاً على مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (-2.4 %) خلال الأحد عشر شهراً الأولى من العام، مدفوعاً بالأداء القوي لمؤشرات قطاع التطوير العقاري في كل من دبي (+32.9 %) وأبوظبي (+29.0 %) والسعودية (+21.4 %). وكان مؤشر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية (-12.3 %) وقطر (-8.8 %) من أكبر المؤشرات القطاعية الخاسرة على مستوى القطاع العقاري الخليجي. ويتوقع في 2024 أن يستمر نمو أسهم عدد من المطورين المميزين وتفضيلهم على صناديق الاستثمار العقارية المولدة للدخل وذلك نظراً لتمتع ميزانيتهم العمومية بسيولة قوية ستمكنهم من الحفاظ على حصتهم السوقية وتحقيق عائد قوي على الاستثمار واقتناص فرص أنشطة الاندماج والاستحواذ عبر الحدود. كما أن حساسية سعر السهم لخفض سعر الفائدة وتقلب معدلات الإشغال قد يؤثر بشكل أكبر على العقارات الثانوية المدرة للدخل، من وجهة نظرنا.

المصدر: البيان